Sydney · 新州 · 澳大利亚
悉尼 granny flat ——
看清户型、价格与审批路径。
比较实际一房紧凑户型及60平两房、三房图纸，采用新州含GST价格。先核对物业、审批路径与书面范围，再约定项目进度。
谁来建、多少钱、要多久
Sydney 奶奶房建造商：E2ES 概览
E2ES 是端到端奶奶房建造商：设计、报建、建造、招租与物业管理在一份合约内完成。在 Sydney，E2ES 按新南威尔士州价格表建造——2 款户型，含 GST 固定价：34 平（1 房）$154,000；60 平（2 或 3 房）$203,500（价格表更新于 2026-10-17）。每个价格都是一口价全包：设计与报建、场地平整、土壤清运、开挖管沟、接驳现有水、电、排污与雨水、工程混凝土地坪、现场垃圾清理与基础景观均已包含；不含的只有独立电表、水表与 NBN 接入（如需要），以及冰箱、洗衣机、洗碗机与 Modem。工期：文书报建 4 周，然后建造 3 个月。工程范围、场地要求与时间表均在签约前确认；约定合同范围内，建造过程中不加价。
- 服务地区
- Sydney（新南威尔士州）。E2ES 也在 Melbourne、Geelong、Ballarat、Bendigo、Brisbane、Gold Coast、Perth 建造。
- 含 GST 固定价
- 34 平（1 房）$154,000 · 60 平（2 或 3 房）$203,500
- 价格包含什么
- 一口价全包：设计与报建、场地平整、土壤清运、开挖管沟、接驳现有水、电、排污与雨水、工程混凝土地坪、现场垃圾清理与基础景观。不含：独立电表、水表与 NBN 接入（如需要），以及冰箱、洗衣机、洗碗机与 Modem。只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。
- 工期
- 文书报建 4 周，然后建造 3 个月。工程范围、场地要求与时间表均在签约前确认；约定合同范围内，建造过程中不加价。
- 结构
- LVL 或 Z275 镀锌钢骨架（不用 MGP10 松木），下为钢筋混凝土工程地坪（AS 2870）；Colorbond 暗扣屋面；James Hardie Axon 或同级外墙板加通风腔；R2.7 墙体 / R6.0 天花保温；双层中空钢化玻璃窗。7 星 NatHERS。
- 保修
- 所有项目统一 6 年保修。
- 审批
- 满足 Housing SEPP 2021 标准（地块不小于 450 m²）时，由私人 certifier 在法定 20 天审结期内出具 Complying Development Certificate，邻居会被通知但无需同意；其他地块向 council 递交 development application。
- 已完工项目
- 77 套已完工并已出租的 E2ES 住宅分布于 21 个区，连同周租金标注在 /our-builds 地图上（维州 74 套，昆州 3 套；数据更新于 2026-08-27）。
- 联系方式
- enquiries@e2es.com.au · +61 480 099 909 · Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179
下一步：核查地址、对比户型图，或预约免费现场评估。
价格表更新于 2026-10-17 · 建造商信息复核于 2026-11-03
先选户型，再核对地块与书面范围。
悉尼两房奶奶房多少钱？先看 60 平的实际图纸
新州当前 60 平公开报价为 $203,500 含 GST，可选两房或三房图纸，均为一卫、2.4 m 层高。Fernwood 紧凑户型为一房，其较低起价不是两房报价。
金额为澳元，均含 GST。这是公开州建造价；具体方案取决于所选图纸、审批路径及书面现场范围。Premium 规格与车库范围以合同确认为准。
先选实际图纸
两房图纸记录面积为 59.79 m²，三房为 59.59 m²。先比较开门方向、储物、起居空间及家具摆位，再定房间数量。“60 平”产品类别并不等于对规划计量面积的认证。
把建造报价与地块总预算分开
用下方清单确认报告、管线接驳、现场工程和室外工程分别是否包含或另计。要求同一份书面方案列清物业地址、图纸版本、规格及现场假设。
核对新州审批路径
只有符合全部适用标准及地块限制，才可走 CDC；其他方案可能需 council 的 development consent。请 certifier 确认通知程序与评估安排，建造工期不等于审批机关保证的审结日期。
逐项标清报价状态
请每家建商逐行标注：已包含、暂列金额、另行报价、不包含或尚未评估，并记录图纸版本和由谁提供依据。空白不等于已包含。
- 所选图纸、配置规格及版本
- 产权、界址测量、easement 与审批报告
- 土壤资料、基础及现场准备
- 施工通道、拆除与主屋保护
- 供水、污水、排水、电力及分表安排
- 围栏、步道、园林及竣工文件
本次核对的一手指引
NSW Planning：附属住宅Sydney / NSW —— 规划法规要点
在 Sydney 建造附属住宅，只有满足 NSW Housing SEPP 2021 的适用标准及地块限制，才可采用 complying development 路径；不符合时可能需要向 council 申请 development consent。我们会先请 certifier 或 council 确认路径、材料要求及适用的邻居通知程序，再制定具体项目进度；审批时间不作保证。
最小地块（CDC）
CDC一般要求450m²，官方指引另列完全位于现有主屋内部的例外；其他标准仍须全部满足。
最小地块（DA）
本页不设统一DA最小面积，应查适用LEP与具体方案。
审批路径
满足全部适用标准才可采用CDC；否则可能需要council许可。通知及评估要求另行确认。
邻居同意
SEPP CDC 路径下不需要
面积核算
按现行法规、适用LEP及实际图纸计量，产品名称不等于获批。
租赁法规
Residential Tenancies Act 2010 (NSW)，争议由 NCAT 裁决
我们在悉尼的高密度建造区
下方 suburb 列表说明悉尼服务范围。每个物业仍须独立核对 zoning、产权、地块及完整设计，不能凭 suburb 或 council 名称判断符合 CDC。
Liverpool
西南
$420–$510/wk
Liverpool 详情
Campbelltown
西南
$410–$490/wk
Campbelltown 详情
Penrith
西
$410–$490/wk
Penrith 详情
Blacktown
西
$420–$510/wk
Blacktown 详情
Mount Druitt
西
$390–$460/wk
Mount Druitt 详情
Bankstown
西南
$430–$520/wk
Bankstown 详情
Hornsby
西北
$480–$580/wk
Hornsby 详情
The Hills Shire
西北
$470–$570/wk
The Hills Shire 详情
Camden
西南
$420–$510/wk
Camden 详情
Wollondilly
西南（半乡半城）
$390–$470/wk
Wollondilly 详情
Marsden Park
西北 growth area
$430–$520/wk
Marsden Park 详情
Schofields
西北 growth area
$430–$520/wk
Schofields 详情
悉尼租金与收益率 —— 我们的说法（2026 年 10 月）
| 户型 | 价格（含 GST） | 目标租金 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 34 m² Compact Studio | $154,000 含 GST | $430 / wk | 目标租金；具体 suburb 的数字在现场评估时书面确认 |
| 60 m² Two-Bedroom | $203,500 含 GST | $560 / wk | 目标租金；具体 suburb 的数字在现场评估时书面确认 |
目标租金是我们的租务估计，不是实际租金，也不是预测。审批与融资时间取决于具体物业和条款。
E2ES 公布的收益率数字只有业主声明的上限区间（2026 年 10 月 21 日）：rooming house 的毛租金收益率在墨尔本最高可达 13%，在昆州最高可达 15%。这是上限区间，不是预测，也不是预期结果——任何物业的实际结果取决于场地、实际租金、空置与成本。奶奶房不是 rooming house，E2ES 不会对奶奶房给出高于该区间的收益率。新州与西澳不提供该区间。
目标租金除以建造价并不是租金收益率：它没有计入土地、空置和任何持有成本，因此我们不再公布这一比率。
Sydney granny flat 常见问题
在 Sydney 建造附属住宅，只有满足 NSW Housing SEPP 2021 的适用标准及地块限制，才可采用 complying development 路径；不符合时可能需要向 council 申请 development consent。我们会先请 certifier 或 council 确认路径、材料要求及适用的邻居通知程序，再制定具体项目进度；审批时间不作保证。该框架下同一地块保留一栋主屋与一栋附属住宅，不得把它们分割出售。
E2ES Sydney 按 NSW 州固定价报价：34 m² $154,000 含 GST · 60 m² $203,500 含 GST。一口价全包：场地平整、开挖管沟、接驳现有水电排污与雨水、地坪及现场清理均已包含，只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。
邻居同意与邻居通知是两件事。符合条件的CDC不采用DA的实质评估程序，但适用的通知要求仍须向certifier核实，不能把“无需邻居同意”理解为“不通知邻居”。
允许面积与计量方式取决于Housing SEPP及适用LEP。本指南旧资料中的60m²基线，不能证明每个“60平”产品都符合条件，也不能证明其他路径一定不允许更大方案。应由certifier或council核对所选图纸与完整地块控制。
下方suburb列表说明服务范围，并不是审批排名。允许用途、产权、地块控制及完整设计决定路径，不能只凭council名称判断符合CDC。
固定工期为报建文书 4 周，随后施工 3 个月。约定合约范围内价格固定，施工过程中不加价。工程范围与各阶段起算日期均在签约前书面确认。签约前按地块确认审批要求；建成并取得入住许可后进入出租阶段。
可以——角地与 battle-axe（后部通行）地块在 Blacktown 与 Liverpool 等 suburb 很常见。SEPP 对角地的退界规则略有不同；battle-axe 需保证净通行通道。免费现场勘查会两种情况都评估并书面汇报。
免费现场勘查
从一次
30 分钟现场勘查开始。
告诉我们你的地址与心仪户型。我们会核查 council overlay 与场地要求，再与你讨论设计、工程范围与报价，无需承诺建造。
销售与可行性
+61 480 099 909
邮箱
enquiries@e2es.com.au
办公地址
Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179