NSW 奶奶房法规 —
secondary dwelling 完整指南。

CDC 是新州奶奶房落地全澳最快的关键。CDC 是规划 + 施工二合一的批准，由私人注册 certifier（也可选 council）签发——只要方案满足 Housing SEPP 预设的每一条标准即可。Certifier 按固定规则逐项核对而非自由裁量，因此规划评估体系给这类申请设定了法定 20 天的审结窗口。这条通道全程不通知邻居、没有反对程序、也没有 council 的实质评估。

Secondary dwelling 走 CDC 的核心条件：地块位于住宅分区（R1、R2、R3、R4 或 R5），面积不小于 450 m²，secondary dwelling 总建筑面积不超过 60 m²，并满足 Housing SEPP 附表 1（Schedule 1）的选址标准——包括建筑限高 8.5 米、后退界不少于 3 米、单层侧退界 0.9 米。E2ES 全单层设计在典型市郊地块上轻松落在所有这些包络线之内。

悉尼外圈增长走廊——Blacktown、Liverpool、Campbelltown、Penrith、The Hills——是 CDC 合格地块最密集、也是我们建得最多的区域。悉尼本地的选址、城区与建造细节见我们的悉尼奶奶房专页；本指南专注全州规则。

一个诚实的提示：CDC 是"全对才行"。任何一条标准不满足——地块只有 440 m²、污水 easement（地役权）迫使建筑越过 building line、设计需要 62 m²——CDC 这扇门就关上，DA 那扇门随即打开。这不是死路，只是换一条车道，下一节展开。

新州许多最好的奶奶房场地根本不在市郊——而是在 RU1 Primary Production、RU2 Rural Landscape、RU4 Primary Production Small Lots、RU5 Village 和 R5 Large Lot Residential 分区的 acreage（大地块）上：不动主屋，为家人或农场工人加一栋住宅。这条路是存在的，只是它经由 council 的 LEP，而不是全州统一的 CDC 代码。

结构是这样的：Housing SEPP 的 secondary dwelling 条款作用于住宅分区；每个 council 通过自己的 LEP 决定是否同时在乡村分区放行 secondary dwelling。多数区域性和城乡结合部 council 已经在 RU1、RU2、RU5 开了这扇门（Port Macquarie-Hastings 和 Bega Valley 就是近年修订 LEP 放行的例子），并通常附带合理的乡村条件：secondary dwelling 距主屋约 100 米以内、共用通往公共道路的车道、面积不超过 LEP 设定——常见为 60 m²，部分 LEP 改用主屋面积的一定比例表述。

由于乡村 secondary dwelling 走的是当地 LEP 下的 DA 审批——且乡村地块自带山火（依 Planning for Bush Fire Protection 做 BAL 评估）、现场污水处理和通行等功课——这正是标准的：permit 路径，时间线在现场评估后书面确认。我们提供的是全流程：核对你的分区与 LEP 条款、安排山火与污水报告、按距离和通行条件摆位建筑、并代你递交和跟进 DA。

投资者问得最多的问题都是这一句的变体："怎么合法地从一处物业拿到两份租金？"在新州有三种被认可的结构，复杂度递增——哪种适合你取决于地块、设计和租客，而这正是免费现场评估要解决的问题。

路径一——主屋 + 奶奶房，两份租约。这是新州的经典结构，也是最直接的：一个产权上两栋独立自足住宅，各签各的 Residential Tenancies Act 租约。这正是 secondary dwelling 框架的设计初衷，除本指南前文的审批外不需要任何额外许可。

路径二——两居室奶奶房合租。60 m² 两居室设计可以住两位住客——一对情侣、两位合租单身、成年子女加朋友——签一份共同租约（co-tenancy），或在正常家庭居住人数范围内分房出租。规模上要认识的那条线离得很远：依 Boarding Houses Act 2012 (NSW)，只有当场所收费提供床位给 5 名或以上 boarder（不计业主、管理人及其亲属）时，才构成须注册的 "general boarding house"（普通寄宿公寓）——而更大规模的分房运营会被 council 认定为独立的 "boarding house" 用地性质、需要单独审批。两居室奶奶房住一个小家庭，离这两条线都相去甚远。我们会就你的配置书面确认合规的租赁结构。

路径三——dual living 布局：两个独立自足单元、各签一份租约。这是 60 m² 包络线内强度最高的用法，我们对它刻意讲究精确：两翼两租约的配置能否获批、附什么条件，取决于你的 council 及该用途的规划定性——它以 "subject to a planning pathway we manage for you"（由我们代办的规划路径，视审批而定）的方式提供，能否获批的答案在现场评估后、你做出承诺之前书面给出。我们绝不把它当作自动权利糊弄过关——那正是别的建造商把客户带进合规麻烦的方式。

在 CDC 合格地块上，流程短且难得地以法定时限为主：约 1 个月文书——免费现场 + 产权评估、设计定稿、地形/界址测量、BASIX 节能证书、结构工程——然后递交 CDC 申请，私人 certifier 须在法定 20 天窗口内审结，随后 E2ES 单层建筑约 4 周现场施工。全链条任何环节都不通知邻居。我们在你签任何文件之前，于免费现场评估时书面确认你地块的路径及对应日期。

在 DA 地块上——不足 450 m²、需要变通、有遗产或洪水限制、或任何乡村分区——施工周数完全相同，但审批周数属于 council：permit 路径，时间线在现场评估后书面确认。DA 上我们能掌控的是准备工作：一份预先摸底、报告齐全的完整申请，在 council 里走得最快、被补件的次数最少。

价格固定且与我们各城市一致：30 m² Compact Studio $110,000 + GST；60 m² Two-Bedroom $170,000 + GST；60 m² Dual Living $200,000 + GST——含审批代办、结构地坪、厨房、卫浴、地板、热泵热水和冷暖空调，现场条件变更项在签约前书面披露。