NSW 规划 + 租赁法，逐条讲透
NSW 奶奶房法规 —
secondary dwelling 完整指南。
新州 secondary dwelling 由 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 第 3 章第 1 部管辖。当每一项标准都满足——住宅分区、地块不小于 450 m²、楼面面积不超过 60 m² 等——私人 certifier 可在法定 20 天审结期内出具 Complying Development Certificate，邻居会被通知但无需同意；只要有一项标准不满足，或是乡村 RU1–RU5 地块，方案就向 council 递交 development application。一地一栋、同一产权、不可分割；可依 Residential Tenancies Act 2010 出租给任何人。地块面积本身不能证明符合 CDC。下方保留注明日期的法规及租赁参考；2026年10月18日的流程补充仅核对所链接官方指引，并非重新审计每条法定标准。
作者：Joey Don · E2ES 联合创始人兼 CEO
先选户型，再核对地块与书面范围。
新州 CDC、邻居通知与项目时间表
符合条件的 CDC 方案按预设标准评估；DA 则由 council 按规划规定进行评估。地块面积本身不能证明符合 CDC；邻居同意与法定通知也是两件事。
不要把 Pattern Book 时限套用于所有奶奶房
NSW Planning 在一般 complying development 之外，另列 Pattern Book 路径，两者公开时限及通知步骤不同。请 certifier 确认实际适用程序；任何路径都不保证整个项目的竣工日期。
要求完整资格核查
针对完整设计确认允许用途、产权限制、地块控制、计量面积、退界、高度、管线及报告。E2ES 所提供图纸是设计资料，不是所有地块都能使用的合规证书。
确认下一份文件
问清由谁出具批准、须提交什么、适用哪些通知程序，以及开工前还有哪些条件。审批机关评估时间与约定的设计、施工进度应分开列明。
谁来建、多少钱、要多久
谁来建，下一步做什么
E2ES 在 Sydney 建造奶奶房，按新南威尔士州含 GST 固定价——$154,000（34 平）、$203,500（60 平，两房或三房）——一口价全包，工期为文书报建 4 周，然后建造 3 个月。77 套已完工并已出租的 E2ES 住宅分布于 21 个区，连同周租金标注在 /our-builds 地图上（维州 74 套，昆州 3 套；数据更新于 2026-08-27）。
下一步：核查地址、对比户型图，或预约免费现场评估。
价格表更新于 2026-10-17 · 建造商信息复核于 2026-11-03
新州框架一览 — Housing SEPP 2021 第 3 章
现代澳洲奶奶房审批通道的开创者就是新州——2009 年的 State Environmental Planning Policy (Affordable Rental Housing) 2009，即著名的 "AHSEPP"。2021 年 11 月，这套条款几乎原封不动地并入 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021（住房州规划政策）第 3 章第 1 部分，成为今天管辖 secondary dwelling 的现行法规。老文章里的 "AHSEPP granny flat"，说的就是 Housing SEPP 的前身。
Secondary dwelling（第二住宅）指与主屋（principal dwelling）配套设立、位于同一地块上的独立自足住宅。它可以是独栋（经典的后院奶奶房）、与主屋相连、或位于主屋之内。全州基线是 secondary dwelling 总建筑面积不超过 60 平方米——而 council 的 LEP（Local Environmental Plan，地方环境规划）可以在 DA 路径下允许更大面积，这正是"慢车道"有时反而更有力的原因之一。
NSW Planning 在一般 complying development 之外，另列 Pattern Book 路径，两者公开时限及通知步骤不同。请 certifier 确认实际适用程序；任何路径都不保证整个项目的竣工日期。
CDC：先核对完整方案，再定审批路径
符合条件的 CDC 方案按预设标准评估；DA 则由 council 按规划规定进行评估。地块面积本身不能证明符合 CDC；邻居同意与法定通知也是两件事。 NSW Planning 在一般 complying development 之外，另列 Pattern Book 路径，两者公开时限及通知步骤不同。请 certifier 确认实际适用程序；任何路径都不保证整个项目的竣工日期。
官方附属住宅指引一般要求CDC地块至少450m²，但完全位于现有主屋内部的附属住宅另有例外。其他全部适用Schedule1标准、地块限制及审批条件仍须核对。所选图纸必须针对实际地块评估，任何E2ES设计都不意味着到处自动合规。
悉尼外圈增长走廊——Blacktown、Liverpool、Campbelltown、Penrith、The Hills——是 CDC 合格地块最密集、也是我们建得最多的区域。悉尼本地的选址、城区与建造细节见我们的悉尼奶奶房专页；本指南专注全州规则。
若方案不满足全部CDC要求，应向council核实能否递交DA及适用控制。需要变通或地块较小并不保证DA一定获批，而是改变了评估问题。
CDC vs DA — 两条车道，同一个终点
凡是 CDC 条件不满足的情形，默认车道就是通过 council 的 DA——而且对某些项目来说 DA 反而是更好的车道，因为 DA 能批 CDC 批不了的东西。Council 依据 LEP 和 DCP（Development Control Plan）对 DA 做实质评估，这意味着它可以对不足 450 m² 的地块、退界变通、有遗产或洪水限制的用地说"可以"——在当地 LEP 允许的情况下，甚至可以批超过 60 m² 的 secondary dwelling。
Council DA有独立评估程序，可能涉及邻居通知、referral及补充报告。先确认适用文件和前置条件，再约定进度，本页不承诺统一council审结期。
你的地块走哪条车道是关于地块的事实问题，不是主观判断：分区、面积、easement、overlay 和产权限制说了算。我们在你做任何承诺之前，书面告诉你适用哪条车道、对应什么日期。
乡村用地与 acreage — RU1 到 RU5
新州许多最好的奶奶房场地根本不在市郊——而是在 RU1 Primary Production、RU2 Rural Landscape、RU4 Primary Production Small Lots、RU5 Village 和 R5 Large Lot Residential 分区的 acreage（大地块）上：不动主屋，为家人或农场工人加一栋住宅。这条路是存在的，只是它经由 council 的 LEP，而不是全州统一的 CDC 代码。
结构是这样的：Housing SEPP 的 secondary dwelling 条款作用于住宅分区；每个 council 通过自己的 LEP 决定是否同时在乡村分区放行 secondary dwelling。多数区域性和城乡结合部 council 已经在 RU1、RU2、RU5 开了这扇门（Port Macquarie-Hastings 和 Bega Valley 就是近年修订 LEP 放行的例子），并通常附带合理的乡村条件：secondary dwelling 距主屋约 100 米以内、共用通往公共道路的车道、面积不超过 LEP 设定——常见为 60 m²，部分 LEP 改用主屋面积的一定比例表述。
由于乡村 secondary dwelling 走的是当地 LEP 下的 DA 审批——且乡村地块自带山火（依 Planning for Bush Fire Protection 做 BAL 评估）、现场污水处理和通行等功课——这正是标准的：permit 路径，时间线在现场评估后书面确认。我们提供的是全流程：核对你的分区与 LEP 条款、安排山火与污水报告、按距离和通行条件摆位建筑、并代你递交和跟进 DA。
出租规则 — Residential Tenancies Act 2010 怎么管
新州奶奶房成为全国现象级投资品的原因不是审批速度——是租赁法。NSW 的 secondary dwelling 可以独立于主屋、以自己的标准租约租给任何人，受 Residential Tenancies Act 2010 (NSW)（住宅租赁法）管辖。两栋住宅都没有业主自住要求，对租客身份也没有限制。主屋租给一户、奶奶房租给另一户、业主自己住在别处——在新州全部合法且常见。
把奶奶房当租赁物业运营，就要按规矩运营：标准格式的书面租约、押金交存 NSW Fair Trading（Rental Bonds Online）、开始时做 condition report（房况报告）、满足最低居住标准。共用地块上有两个实务要点。第一是水费：只有在该住宅独立装表且满足节水要求时，才能向租客转收用水费——值得从设计之初就纳入，我们在建造中会预留。第二是水电网：两栋住宅之间对电力和网络作出清晰的分割（或书面约定），能避免双住宅地块上最常见的租赁摩擦。
现行义务要更新认知，因为它们最近刚变过。依 Residential Tenancies Amendment Act 2024：自 2024 年 10 月 31 日起，租金每 12 个月最多上调一次；自 2025 年 5 月 19 日起，"无理由"解约终结——房东终止租约必须给出法定认可的理由——同时租客获得正式的养宠申请程序，房东须在 21 天内答复。两栋住宅的纠纷都归 NCAT（NSW Civil and Administrative Tribunal）。这些变化没有改变奶奶房的玩法，只是让它更专业化——而全新、设施完全自足的专建住宅恰恰是改革后规则青睐的房源。
一块地两份收入 — 新州的合规打法
投资者问得最多的问题都是这一句的变体："怎么合法地从一处物业拿到两份租金？"针对目前在售户型，常见的是两种结构——哪种适合你取决于地块、设计和租客，而这正是免费现场评估要解决的问题。
路径一——主屋 + 奶奶房，两份租约。这是新州的经典结构，也是最直接的：一个产权上两栋独立自足住宅，各签各的 Residential Tenancies Act 租约。这正是 secondary dwelling 框架的设计初衷，除本指南前文的审批外不需要任何额外许可。
路径二——两居室奶奶房合租。60 m² 两居室设计可以住两位住客——一对情侣、两位合租单身、成年子女加朋友——签一份共同租约（co-tenancy），或在正常家庭居住人数范围内分房出租。规模上要认识的那条线离得很远：依 Boarding Houses Act 2012 (NSW)，只有当场所收费提供床位给 5 名或以上 boarder（不计业主、管理人及其亲属）时，才构成须注册的 "general boarding house"（普通寄宿公寓）——而更大规模的分房运营会被 council 认定为独立的 "boarding house" 用地性质、需要单独审批。两居室奶奶房住一个小家庭，离这两条线都相去甚远。我们会就你的配置书面确认合规的租赁结构。
Dual Living 已下架。目前两款在售户型是 34 m² Compact Studio 和 60 m² Two-Bedroom；具体用途仍须按地块核实审批路径。
一地一栋、不可分割、同一产权
三条结构性规则框定了新州 secondary dwelling 作为资产的属性。一地一栋：框架允许一栋主屋加一栋 secondary dwelling——不能在一个产权上叠多栋。同一产权：secondary dwelling 必须与主屋保持在同一地块上。不可分割：已建 secondary dwelling 的地块不得通过分割把两栋住宅拆开，奶奶房也不能以独立产权单独出售。
把这三条读作定义而非限制：新州 secondary dwelling 是附着在你继续持有的物业上的租金收入与家庭居住工具，不是土地分割的玩法。如果你的真实目标是分割出独立产权的住宅，那是 dual occupancy + 分割项目，走完全不同的规划路径（和预算）——现场评估时我们乐意给你一份直截了当的对比。
同一产权结构的实际好处是简单：没有分割费用、没有单独的市政费评估、保险只谈一次，将来出售时第二栋住宅随物业一并转手。
时间线与价格 — 新州规则的实际含义
E2ES公开工期为报建文书4周，随后施工3个月；签约前书面确认范围、前置条件及各阶段起算日期。此工期不能替代审批机关的评估或通知程序，完整申请及实际CDC或DA路径须另行确认。
如需council许可，应先确定报告及referral，再制定进度。规划决定、建筑要求与施工范围分开处理，不能因户型在产品目录中，就自动获得更快审批。
新州固定建造价已含 GST：34 m² Compact Studio $154,000 含 GST；60 m² Two-Bedroom $203,500 含 GST——一口价全包：审批代办、场地平整、土壤清运、开挖管沟、接驳现有水电排污与雨水、结构地坪、厨房、卫浴、地板、热泵热水、冷暖空调、现场垃圾清理与基础景观。只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。
资料来源与本指南时效
本指南于 2026 年 8 月 5 日对照下列一手来源核实。规划法规和租赁法近期都有变动——Housing SEPP 的面积计算指引于 2025 年 7 月更新，租赁改革则在 2024 年 10 月与 2025 年 5 月分阶段落地——动工前务必确认你具体地块的最新规定。E2ES 在免费现场评估时替你完成这项核查，并出具书面结论。
常见问题
五条规则构成框架。法规：State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 第 3 章第 1 部——2009 年 Affordable Rental Housing SEPP 的继任者。地点：R1 至 R5 住宅分区，以及 council LEP 允许的其他分区。审批：每一项标准都满足时——地块不小于 450 m²、楼面面积不超过 60 m²、附表 1 选址标准——由私人 certifier 在法定 20 天审结期内出具 Complying Development Certificate，邻居被通知而非征求同意；否则，以及乡村 RU1–RU5 地块，向 council 递交 development application。结构：一地一栋、同一产权、不可分割。出租：可租给任何人，签独立的 Residential Tenancies Act 2010 租约。地块面积本身不能证明符合条件；问清由谁出具批准、须提交什么、适用哪些通知程序，并把审批机关的评估时间与约定的设计、施工进度分开列明。
不一定是 council 批，但一定要有批准。有两条路径。Complying development 路径：Housing SEPP 的每一项标准都满足时——住宅分区、地块不小于 450 m²、楼面面积不超过 60 m²、附表 1 选址标准——由私人 certifier 在法定 20 天审结期内出具 Complying Development Certificate，邻居被通知而非征求同意。只要有一项标准不满足，或地块属乡村 RU1–RU5，方案就向 council 递交 development application，按其 LEP 评估。无论哪条路径，施工审批都是流程的一部分，住宅也始终留在同一产权上。地块面积本身不能证明符合条件；我们在免费现场评估时书面确认你的地块走哪条路径。
全州基线是 secondary dwelling 总建筑面积 60 m²，CDC 快速通道也以 60 m² 为上限。走 DA 路径时，council 的 LEP（地方环境规划）可以允许更大面积——部分 LEP 确实如此——所以在受限或特殊地块上，"慢车道"反而可能允许更大的建筑。我们在免费现场评估时核查你所在 council 的 LEP 设定。
可以。新州自 2009 年政策起就允许 secondary dwelling 单独出租，Housing SEPP 2021 延续了这一点：无业主自住要求、无"仅限家人"限制。奶奶房签自己的标准租约，受 Residential Tenancies Act 2010 (NSW) 管辖，押金经 NSW Fair Trading 的 Rental Bonds Online 交存，纠纷归 NCAT。主屋和奶奶房可以租给完全不同、彼此无关的租客。
最近的三条。自 2024 年 10 月 31 日起，租金每 12 个月最多上调一次。自 2025 年 5 月 19 日起，"无理由"解约终结——房东终止租约必须给出法定认可的理由。同样自 2025 年 5 月 19 日起，租客可正式申请养宠，房东须在 21 天内答复。奶奶房的实务要点：只有独立水表且满足节水要求才能向租客转收用水费，所以建造时就把水表装好。
两居室 secondary dwelling 可以由合租者签一份共同租约，或在正常家庭居住人数范围内分房出租。法定的 boarding house 注册线远在这个规模之上：依 Boarding Houses Act 2012 (NSW)，只有收费提供床位给 5 名或以上 boarder（不计业主、管理人及其亲属）时才构成须注册的 "general boarding house"（普通寄宿公寓）。更大规模的分房运营还可能被 council 认定为独立的 "boarding house" 用地性质、需要单独审批——两居室奶奶房住一个小家庭离这两条线都很远。我们会就你的配置书面确认合规的租赁结构。
多数 council 辖区可以——路径是当地 LEP 下的 DA，而非住宅区的 CDC 代码。多数区域性和城乡结合部 council 允许在 RU1、RU2、RU5 分区建 secondary dwelling，通常附条件：距主屋约 100 米以内、共用车道、面积不超过 LEP 上限（常见 60 m²）。乡村地块还需山火（BAL）与现场污水评估。这是 permit 路径——我们负责摸底并在现场评估后书面确认时间线。
不能。Secondary dwelling 必须与主屋保持在同一地块上——已建 secondary dwelling 的地块不得分割拆开两栋住宅，奶奶房也不能以独立产权出售。这是框架的刻意设计。若目标是独立产权，那属于 dual occupancy + 分割项目，走另一条规划路径——现场评估时我们可以给你一份直接对比。
走 complying development 路径时，从完整申请递交给私人 certifier 起，法定审结期为 20 天。让申请完整所需的设计、测量、BASIX 与结构工程，就是 E2ES 工期中的 4 周报建阶段，随后施工 3 个月，起算日期在签约前约定。走 development application 路径时，council 的评估、任何 referral 与通知期决定用时，因此我们在现场评估后书面确认，而不是报一个统一数字。审批机关的审结期与约定的设计、施工进度是两回事，任何建商都不能承诺结果。
不是了——但也什么都没丢。AHSEPP 2009 的 secondary dwelling 条款于 2021 年 11 月并入 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021（第 3 章第 1 部分），60 m² 基线、450 m² CDC 地块下限、出租自由和不可分割规则全部原样保留。老的 "AHSEPP granny flat" 指南描述的是同一套框架的旧名字；今天 certifier 和 council 适用的是 Housing SEPP。
一手来源链接
- State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 — Ch 3 Pt 1Secondary dwellings; successor to the Affordable Rental Housing SEPP 2009.
- NSW Planning — secondary dwellings guidanceZones, the 450 m² CDC lot minimum, Schedule 1 standards, no-subdivision rule.
- NSW Planning — complying development pathwayCDC mechanics and the statutory determination window.
- Residential Tenancies Act 2010 (NSW)Tenancy agreements, bonds, water usage charging.
- NSW Fair Trading — changes to rental lawsRent-increase frequency (31 Oct 2024); end of no-grounds terminations and the pet framework (19 May 2025).
- Boarding Houses Act 2012 (NSW) s 5"General boarding house" = beds provided for a fee to five or more boarders.
重要提示
本指南汇总的是截至 2026 年 8 月 5 日公开的 planning（规划）与租赁法规，并附一手来源链接。E2ES 是建造商，不是律师事务所、planning consultant（规划顾问）或持牌过户师——本页内容不构成法律意见，也不能替代针对你具体地块的专业建议。Planning scheme、council 政策与租赁法规会变动，具体如何适用取决于你的 zone（区划）、overlay（覆盖区）、产权与现有建筑。在投入资金之前，请向 council 或合资格顾问核实当前规定。若由我们代办审批，适用的路径与要求会在签约前书面列明。
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