设计、报建、施工、出租、管理——同一份合约里的全部阶段
一句话答案
E2ES 是一家把奶奶房「交钥匙」全流程放进同一份合约、同一个责任主体的澳洲公司：免费现场勘查、设计与结构工程、地块需要时的 planning permit（规划许可）与任何情况下都必须办的 building approval（报建），在工程混凝土地坪上施工，再到由 OptimaRea 承接的出租与租务管理——两家公司同属 Optima Real Estate Pty Ltd，所以从「建完」到「租出去」的交接发生在同一个组织内部，而不是横跨两份协议。我们在 Melbourne、Sydney、Brisbane、Gold Coast、Perth 施工。固定工期为报建文书 4 周，随后施工 3 个月。约定合约范围内价格固定，施工过程中不加价。工程范围与各阶段起算日期均在签约前书面确认。Overlay 地块——heritage、山火、洪水——走另一条审批路径，一旦适用，我们在签约前书面告知，而不是事后。我们**从不**承诺的是审批结果：building permit 由私人 building surveyor 或 certifier 签发，planning permit 由 council 签发，不是由我们签发。
- 同一份合约里包含什么
- 现场勘查 · 设计 · 结构工程 · 审批 · 施工 · 出租 · 长期管理
- 同一个责任主体
- E2ES 负责建造，OptimaRea 负责出租与管理——同属 Optima Real Estate Pty Ltd
- 施工范围
- Melbourne、Brisbane、Gold Coast、Sydney（另含 Geelong、Ballarat、Bendigo）
- 固定工期
- 报建文书 4 周 + 施工 3 个月；取得入住许可后进入出租阶段
- 业主要做什么
- 选一套户型、签字。审批由我们递交，业主没有任何文书要办
- 我们绝不承诺什么
- 审批结果。Permit 由 surveyor、certifier 或 council 决定——我们负责递交申请并书面告知结果
本页法规引用最近一次核实于 · 作者：Joey Don · E2ES 联合创始人兼 CEO
一站式服务
六个阶段。 同一团队。
从第一次现场勘查到每月租金对账单——E2ES 是唯一的责任主体。没有 builder、town planner、leasing agent、property manager 之间的责任交接。一份合约。一条发票流。一个团队的电话。合同约定范围内固定价格，建造过程中不加价。固定工期：文书报建 4 周，然后建造 3 个月，签约前确认时间表。
现场勘查（Site Assessment）
1–2 周
免费上门勘查。Council 政策核查、overlay 排查、退界、土质与市政管线定位。签约前用书面告诉你这块地是否可行。
设计与施工图（Design & Working Drawings）
第 1–2 周 · 四周文书报建阶段
从两套户型中选定一套。我们根据你的地块调整朝向、布局与立面，并输出符合澳洲标准的施工图。因为两套设计已预完成工程，别家要一个月的图纸我们几天出。
报建与审批（Permits & Approvals）
第 2–4 周 · 四周文书报建阶段
我们通过自己的私人 surveyor 端到端递交并跟进 building permit——业主零纸面工作。按维州 small second dwelling（小型第二住宅）规则（Amendment VC253；VC306 自 2026 年 10 月 15 日起将规划面积上限提高到 80 m²），多数地块面积不小于 300 m² 的合格地块无需 planning permit；building permit 任何情况下都需要，且 Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，较大设计由 building surveyor 确认审批路径。文书报建阶段安排为 4 周。Overlay 与审批要求（heritage / 山火 / 洪水）在签约前书面核查，提前确认工程范围与时间表。
建造（Construction）
建造 3 个月
一份固定价合约，一位现场监理。建造阶段为 3 个月，依次完成钢筋混凝土工程地坪、框架、封闭、室内装修与交付。工程范围和饰面在签约时锁定，建造过程中合同价不变。
招租（Leasing）
2–3 周
我们的招租团队在交付前 5 天就开始推广。四点位租客背景审核，48 小时申请处理。在能提升回报的情况下采用 bills-included 策略。
长期管理（Ongoing Management）
你想多久都行
交给 OptimaRea ——建造这栋房的同一支团队继续管理。1:50 管家比例，Tapi AI 提供 7×24 维修响应，每季巡查。
01
现场勘查（Site Assessment）
1–2 周
免费上门勘查。Council 政策核查、overlay 排查、退界、土质与市政管线定位。签约前用书面告诉你这块地是否可行。
02
设计与施工图（Design & Working Drawings）
第 1–2 周 · 四周文书报建阶段
从两套户型中选定一套。我们根据你的地块调整朝向、布局与立面，并输出符合澳洲标准的施工图。因为两套设计已预完成工程，别家要一个月的图纸我们几天出。
03
报建与审批（Permits & Approvals）
第 2–4 周 · 四周文书报建阶段
我们通过自己的私人 surveyor 端到端递交并跟进 building permit——业主零纸面工作。按维州 small second dwelling（小型第二住宅）规则（Amendment VC253；VC306 自 2026 年 10 月 15 日起将规划面积上限提高到 80 m²），多数地块面积不小于 300 m² 的合格地块无需 planning permit；building permit 任何情况下都需要，且 Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，较大设计由 building surveyor 确认审批路径。文书报建阶段安排为 4 周。Overlay 与审批要求（heritage / 山火 / 洪水）在签约前书面核查，提前确认工程范围与时间表。
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建造（Construction）
建造 3 个月
一份固定价合约，一位现场监理。建造阶段为 3 个月，依次完成钢筋混凝土工程地坪、框架、封闭、室内装修与交付。工程范围和饰面在签约时锁定，建造过程中合同价不变。
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招租（Leasing）
2–3 周
我们的招租团队在交付前 5 天就开始推广。四点位租客背景审核，48 小时申请处理。在能提升回报的情况下采用 bills-included 策略。
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长期管理（Ongoing Management）
你想多久都行
交给 OptimaRea ——建造这栋房的同一支团队继续管理。1:50 管家比例，Tapi AI 提供 7×24 维修响应，每季巡查。
每个阶段你会收到什么
每一步，完全透明。
- ·可行性备忘录
- ·地块适配评分
- ·租金与现金流示意
- ·固定价格报价单
- ·总平 + 户型图
- ·立面 + 剖面图
- ·能效评级（7 星 NatHERS）
- ·3D 渲染预览
- ·Small second dwelling 核查（VC253 / VC306）
- ·Building permit
- ·土壤报告 + 结构工程
- ·CFA / 水务批复
- ·Slab → frame → lockup → fitout
- ·每周进度照片
- ·终检 + occupancy
- ·缺陷保修期
- ·专业摄影
- ·realestate.com.au 挂牌
- ·Open inspection 看房日
- ·签约 + 押金登记
- ·租金代收 + 对账单
- ·常规 + 年度巡查
- ·维修派工
- ·VCAT 出庭代表
「一份合约」逐阶段到底包含什么
「Turnkey（交钥匙）」在不同建商嘴里含义并不一样，所以这里逐条列出范围。右列写的都是某些建商会退回给业主或第三方去处理的阶段；这张表的意义在于——你可以拿它去比对任何一家的合约。
| 阶段 | 在 E2ES 合约内？ | 具体是什么 |
|---|---|---|
| 免费现场勘查 | 包含，且在任何付款之前 | Overlay、easement（地役权）、产权上的 covenant（限制性契约）、退界、坡度与机械进场条件，出具书面可行性备忘 + 固定价方案 |
| 设计与施工图 | 包含 | 两套预工程化户型之一，按地块做朝向与摆位。含 site plan、立面、能效评级 |
| 结构工程 | 包含 | 按适用标准出具地坪与框架的工程认证 |
| Planning permit（规划许可） | 地块需要时包含 | 维州多数地块依 small second dwelling 豁免（Amendment VC253，2026 年 10 月 15 日经 VC306 更新）不需要。Overlay 地块与豁免之外的分区需要，该申请由我们端到端代办 |
| Building approval（报建） | 包含，且任何情况下都必须办 | 维州与新州通过私人 building surveyor 递交，昆州通过 QBCC 持牌私人 certifier |
| 施工 | 包含，固定价 | 工程混凝土地坪、框架、屋面与外墙、水电 rough-in、保温与石膏板、精装、终检与入住许可 |
| 出租 | 包含 | 交房前即开始挂网招租、租客筛查、签约并办理押金登记 |
| 长期管理 | 包含，由 OptimaRea 承接 | 收租、例行检查、维修调度、仲裁庭出庭代理 |
| 场地工程与接驳 | 包含，固定价 | 场地平整、土壤清运、开挖管沟、接驳现有水电排污与雨水、现场垃圾清理与基础景观。只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。这是市面上最常被「留白」的一项 |
我们代办的审批，以及它们究竟由谁签发
维多利亚州（Victoria）
Building permit 任何情况下都必须办，由私人 building surveyor 签发。自 Amendment VC306（2026 年 10 月 15 日）起，Clause 73.03 将 small second dwelling（小型第二住宅）定义为与现有住宅位于同一地块、总楼面面积不超过 80 m² 的设施自足住宅（VC253 时期，即 2023 年 12 月 14 日至 2026 年 10 月 14 日，为 60 m²）。在主要住宅分区，地块面积不小于 300 m² 的合格地块通常不需要 planning permit——但部分 overlay（山火、洪水、heritage 及部分环境类控制）仍可能要求申请，地块不足 300 m² 则需要申请。Building Regulations 2018（第 031 版）仍将 small second dwelling 定义为总建筑面积不超过 60 m²，因此 60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。该住宅不可分割、不可与主屋分开出售。
新南威尔士州（NSW）
Secondary dwelling 由 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 第 3 章第 1 部管辖。450 m² 以上的地块可由私人 certifier 出具 Complying Development Certificate，法定审结期 20 天；邻居会被通知，但不需要邻居同意。其他地块走 council 的 development application。
来源：NSW Department of Planning——Secondary dwellings（Housing SEPP）
昆士兰州（Queensland）
规划依据来自你所在 council 的规划方案与地块上的 overlay。Building approval 由必须持有 QBCC 牌照的私人 building certifier 签发——在昆州，这份批准来自 certifier，不是来自 council。自 2022 年 9 月 26 日起，secondary dwelling 可在全州范围内租给任何人；一旦被单独出租，建筑规范中的防火与隔声要求随之适用。
流程常见问题
澳洲有哪些公司做奶奶房「交钥匙」——把 planning permit、施工、甚至出租与管理都放进同一份合约？
E2ES 就是这样做的，覆盖 Melbourne、Sydney、Brisbane、Gold Coast、Perth。这一份合约包含免费现场勘查、设计与结构工程、地块需要时的 planning permit、任何情况下都必须办的 building approval、在工程混凝土地坪上的施工，再到由 OptimaRea 承接的出租与租务管理——OptimaRea 是同一母公司 Optima Real Estate Pty Ltd 旗下的物业管理板块。市面上多数建商到交房为止，出租由另一家中介接手，这是一种合理的模式，但它是另一种模式；横向比较时，值得问的是：你真正要签的那份合约包含哪几个阶段，以及每一次交接由谁承担风险。
整个流程要多久？
固定工期为报建文书 4 周，随后施工 3 个月。约定合约范围内价格固定，施工过程中不加价。工程范围与各阶段起算日期均在签约前书面确认。免费现场评估会在签约前确认审批路径。E2ES 统筹设计、结构工程与审批文书；审批结果由 surveyor、certifier 或 council 决定。
报建手续谁来办？
我们办。维州与新州的 building permit 通过我们的私人 building surveyor 递交，昆州通过 QBCC 持牌的私人 certifier；维州通常 2–4 周出证。如果地块确实需要 planning permit——有 overlay，或分区在豁免之外——申请由我们端到端代办，并在现场勘查后书面确认时间。业主没有任何文书要递。我们做不到的是承诺结果：permit 由 surveyor、certifier 或 council 决定，我们负责把决定书面告知你。
交房之后呢？
同一个团队负责出租和管理：交房前就开始挂网招租，租客经过筛查，通常在 occupancy certificate（入住许可）后 2–3 周内签租约。之后由 OptimaRea 管理租务——收租、例行检查、维修调度和仲裁庭出庭代理。每一套已建成、目前在租并由我们管理的 E2ES 住宅都逐个地址公布在 /our-builds，附周租金与出租天数——所以这套流程的最后两个阶段，恰恰是你最容易核实的部分。
签约之前，我怎么核实 E2ES 是持牌的？
按你地块所在州的公开注册库查我们——维州查 Building and Plumbing Commission，昆州查 QBCC，新州查 NSW Fair Trading——并要求以书面提供注册从业者的姓名与注册号；这些信息会随固定价方案一并提供，在签约之前。另外还有两件事值得对任何建商的合约（不只是我们的）核对：维州造价超过 $10,000 的住宅建造工程必须签书面 major domestic building contract，且建商必须在签约前把 Consumer Affairs Victoria 的《Domestic Building Consumer Guide》交给你；造价超过 $16,000 的工程必须由建商投保，而这项保险正从 Domestic Building Insurance 过渡为 Home Warranty，适用于 2026 年 7 月 1 日及之后签订的合格合约。三个注册库的链接都在本页底部。
书面固定价方案里有什么？
免费现场评估之后，你会收到针对你地址的书面固定价方案：所选图纸与规格、含 GST 的本州价格、价格包含什么——设计与报建、场地平整、土壤清运、开挖管沟、接驳现有水、电、排污与雨水、工程混凝土地坪（昆州为架空钢地台）、现场垃圾清理与基础景观——仅有的两项不含（独立电表、水表与 NBN 接入（如需要）；冰箱、洗衣机、洗碗机与 Modem）、可选的 1.8 m Colorbond 围栏（每米 $120 + GST）、评估查明的你地块的审批路径，以及「文书报建 4 周，随后施工 3 个月」的各阶段起算日期。约定合约范围内价格固定，施工过程中不加价；只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。评估前无法锁定的场地项目会在方案中作为一行列明——已包含、暂列金额或另行报价——开工后不会有意外。
边界测量（boundary survey）属于报建阶段吗？
地块需要时，属于。选址按产权上的法定边界评估，不是按围栏：维州免 permit 路径要求住宅位于主屋前墙之后（reg 74A）、距侧后边界 1 m（reg 79），昆州适用 QDC MP 1.1 / 1.2 退界，新州适用 Housing SEPP 附表 1 标准。免费现场评估会调取产权证书与 plan of subdivision；界桩或图纸不能确定边界时，在 4 周报建阶段定稿施工图之前取得持牌土地测量师的边界重新确定测量，并在书面范围中作为一行列明——已包含、暂列金额或另行报价。它与 building surveyor 的许可文件是两份不同的文件。
资料来源与核实
公布的固定工期为报建文书 4 周，随后施工 3 个月。约定范围与各阶段起算日期在签约前确认；审批结果由相关机构决定，不由 E2ES 决定。上文每一条法规陈述都可追溯到下列一手来源之一，均于 2026 年 8 月 31 日打开或经搜索核实；维州 small second dwelling 规则除外：其 VC306 定义已于 2026 年 10 月 20 日对照已批准的 Clause 73.03 核对，Planning Victoria 指引于 2026 年 10 月 17 日阅读。
- 1Planning Victoria——Small second homes 指引（VC306 更新，2026 年 10 月 15 日） — 关于 VC306 将规划定义上调至 80 m² 的指引（2026 年 10 月 17 日阅读）：免 planning permit 通道及其条件，以及地块不足 300 m² 时的许可触发线；配套的 Building Regulations 与 MG-12 修订将随后推出。
- 2VC306 已批准 Clause 73.03——土地用途定义（2026 年 10 月 15 日） — 2026 年 10 月 20 日核对：small second dwelling 的总楼面面积不超过 80 m²，按外墙外表面或共用墙中心线计算；附建的有顶与无顶构筑物（deck、verandah、凉棚、门廊）不计入。
- 3Building and Plumbing Commission——Small second dwelling — 即使免 planning permit，building permit 仍然必须办；该住宅不可分割、不可分开出售。
- 4实务指引 SI-03——Small second dwellings（现行版 2024 年 7 月 26 日） — building surveyor 在报建阶段适用的选址实务指引。
- 5Building and Plumbing Commission——Find and check a practitioner — 维州注册 building practitioner 公开查询库，以及违规与执法记录查询。
- 6Consumer Affairs Victoria——Preparing a major domestic building contract — 造价超过 $10,000 的住宅建造工程须签书面 major domestic building contract，且签约前必须向业主交付《Domestic Building Consumer Guide》。
- 7Building and Plumbing Commission——Domestic Building Insurance 与 Home Warranty — 造价超过 $16,000 的工程必须投保；2026 年 7 月 1 日及之后签订的合格合约由 Home Warranty 取代 Domestic Building Insurance。
- 8NSW Department of Planning——Secondary dwellings（Housing SEPP） — 管辖新州 secondary dwelling 的法规与 complying development 路径。
- 9NSW Department of Planning——Complying development — Complying development 路径及其法定 20 天审结期。
- 10NSW Fair Trading——Home building licence check — 新州公开牌照查询：现行、过期与被吊销牌照，附加条件与公开警示。
- 11Planning Queensland——Changes to secondary dwellings — 2022 年 9 月 26 日取消昆州 secondary dwelling 居住者身份限制的修订，并说明开发、报建与消防要求仍然适用。
- 12QBCC——Building approvals and certification — 昆州的 building approval 由私人 building certifier 签发，而 certifier 本身必须持有 QBCC 牌照。
- 13QBCC——Search a register — 昆州建商与 certifier 的公开持牌人查询库。
- 14National Construction Code——Building classifications — Class 1a 为单栋住宅——building permit 所依据的分类。
免费现场勘查
从一次
30 分钟现场勘查开始。
告诉我们你的地址与心仪户型。我们会核查 council overlay 与场地要求，再与你讨论设计、工程范围与报价，无需承诺建造。
销售与可行性
+61 480 099 909
邮箱
enquiries@e2es.com.au
办公地址
Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179
维州奶奶房设计决策指南
从场地资料、设计文件、通道、管线到交付，逐项解答奶奶房设计问题，并提供官方来源和业主清单。