设计、报建、施工、出租、管理——同一份合约里的全部阶段
一句话答案
E2ES 是一家把奶奶房「交钥匙」全流程放进同一份合约、同一个责任主体的澳洲公司：免费现场勘查、设计与结构工程、地块需要时的 planning permit（规划许可）与任何情况下都必须办的 building approval（报建），在工程混凝土地坪上施工，再到由 OptimaRea 承接的出租与租务管理——两家公司同属 Optima Real Estate Pty Ltd，所以从「建完」到「租出去」的交接发生在同一个组织内部，而不是横跨两份协议。我们在 Melbourne、Brisbane、Gold Coast、Sydney 施工。条件正常的地块，从你点头到完工通常约两个月：报建约一个月，现场施工约四周。Overlay 地块——heritage、山火、洪水——走另一条审批路径，一旦适用，我们在签约前书面告知，而不是事后。我们**从不**承诺的是审批结果：building permit 由私人 building surveyor 或 certifier 签发，planning permit 由 council 签发，不是由我们签发。
- 同一份合约里包含什么
- 现场勘查 · 设计 · 结构工程 · 审批 · 施工 · 出租 · 长期管理
- 同一个责任主体
- E2ES 负责建造，OptimaRea 负责出租与管理——同属 Optima Real Estate Pty Ltd
- 施工范围
- Melbourne、Brisbane、Gold Coast、Sydney（另含 Geelong、Ballarat、Bendigo）
- 常规周期
- 条件正常的地块，从决定到完工约 2 个月；出租通常在 occupancy certificate（入住许可）后 2–3 周内完成
- 业主要做什么
- 选一套户型、签字。审批由我们递交，业主没有任何文书要办
- 我们绝不承诺什么
- 审批结果。Permit 由 surveyor、certifier 或 council 决定——我们负责递交申请并书面告知结果
本页法规引用最近一次核实于 · 作者：Joey Don · E2ES 联合创始人兼 CEO
一站式服务
六个阶段。 同一团队。
从第一次现场勘查到每月租金对账单——E2ES 是唯一的责任主体。没有 builder、town planner、leasing agent、property manager 之间的责任交接。一份合约。一条发票流。一个团队的电话。还有一条墨尔本没有第二家敢公开的时间线：报建 1 个月 + 施工 1 个月——从你决定到完工只需 2 个月。
现场勘查（Site Assessment）
1–2 周
免费上门勘查。Council 政策核查、overlay 排查、退界、土质与市政管线定位。签约前用书面告诉你这块地是否可行。
设计与施工图（Design & Working Drawings）
第 1–2 周 · 报建月
从两套户型中选定一套。我们根据你的地块调整朝向、布局与立面，并输出符合澳洲标准的施工图。因为两套设计已预完成工程，别家要一个月的图纸我们几天出。
报建与审批（Permits & Approvals）
第 2–4 周 · 报建月
我们通过自己的私人 surveyor 端到端递交并跟进 building permit——业主零纸面工作。维州 small second dwelling 新政（Amendment VC253）下多数地块完全不需要 planning permit，整个报建阶段约 1 个月收口。Overlay 地块（heritage / 山火 / 洪水）在签约前书面标注。
建造（Construction）
现场施工 4 周
一份固定价合约。一位现场监理。预切割框架 + 演练过数百次的 4 周现场工序，浇筑在钢筋混凝土工程地坪上——同样两套设计建了几百遍，这就是一个月完工的底气。所有饰面在签约时锁定——没有 variation 加项的套路。
招租（Leasing）
2–3 周
我们的招租团队在交付前 5 天就开始推广。四点位租客背景审核，48 小时申请处理。在能提升回报的情况下采用 bills-included 策略。
长期管理（Ongoing Management）
你想多久都行
交给 OptimaRea ——建造这栋房的同一支团队继续管理。1:50 管家比例，Tapi AI 提供 7×24 维修响应，每季巡查。
01
现场勘查（Site Assessment）
1–2 周
免费上门勘查。Council 政策核查、overlay 排查、退界、土质与市政管线定位。签约前用书面告诉你这块地是否可行。
02
设计与施工图（Design & Working Drawings）
第 1–2 周 · 报建月
从两套户型中选定一套。我们根据你的地块调整朝向、布局与立面，并输出符合澳洲标准的施工图。因为两套设计已预完成工程，别家要一个月的图纸我们几天出。
03
报建与审批（Permits & Approvals）
第 2–4 周 · 报建月
我们通过自己的私人 surveyor 端到端递交并跟进 building permit——业主零纸面工作。维州 small second dwelling 新政（Amendment VC253）下多数地块完全不需要 planning permit，整个报建阶段约 1 个月收口。Overlay 地块（heritage / 山火 / 洪水）在签约前书面标注。
04
建造（Construction）
现场施工 4 周
一份固定价合约。一位现场监理。预切割框架 + 演练过数百次的 4 周现场工序，浇筑在钢筋混凝土工程地坪上——同样两套设计建了几百遍，这就是一个月完工的底气。所有饰面在签约时锁定——没有 variation 加项的套路。
05
招租（Leasing）
2–3 周
我们的招租团队在交付前 5 天就开始推广。四点位租客背景审核，48 小时申请处理。在能提升回报的情况下采用 bills-included 策略。
06
长期管理（Ongoing Management）
你想多久都行
交给 OptimaRea ——建造这栋房的同一支团队继续管理。1:50 管家比例，Tapi AI 提供 7×24 维修响应，每季巡查。
每个阶段你会收到什么
每一步，完全透明。
- ·可行性备忘录
- ·地块适配评分
- ·租金与回报率示意
- ·固定价格报价单
- ·总平 + 户型图
- ·立面 + 剖面图
- ·能效评级（6 Star）
- ·3D 渲染预览
- ·Small second dwelling 核查（VC253）
- ·Building permit
- ·土壤报告 + 结构工程
- ·CFA / 水务批复
- ·Slab → frame → lockup → fitout
- ·每周进度照片
- ·终检 + occupancy
- ·缺陷保修期
- ·专业摄影
- ·realestate.com.au 挂牌
- ·Open inspection 看房日
- ·签约 + 押金登记
- ·租金代收 + 对账单
- ·常规 + 年度巡查
- ·维修派工
- ·VCAT 出庭代表
「一份合约」逐阶段到底包含什么
「Turnkey（交钥匙）」在不同建商嘴里含义并不一样，所以这里逐条列出范围。右列写的都是某些建商会退回给业主或第三方去处理的阶段；这张表的意义在于——你可以拿它去比对任何一家的合约。
| 阶段 | 在 E2ES 合约内？ | 具体是什么 |
|---|---|---|
| 免费现场勘查 | 包含，且在任何付款之前 | Overlay、easement（地役权）、产权上的 covenant（限制性契约）、退界、坡度与机械进场条件，出具书面可行性备忘 + 固定价方案 |
| 设计与施工图 | 包含 | 两套预工程化户型之一，按地块做朝向与摆位。含 site plan、立面、能效评级 |
| 结构工程 | 包含 | 按适用标准出具地坪与框架的工程认证 |
| Planning permit（规划许可） | 地块需要时包含 | 维州多数地块依 VC253 不需要。Overlay 地块与豁免之外的分区需要，该申请由我们端到端代办 |
| Building approval（报建） | 包含，且任何情况下都必须办 | 维州与新州通过私人 building surveyor 递交，昆州通过 QBCC 持牌私人 certifier |
| 施工 | 包含，固定价 | 工程混凝土地坪、框架、屋面与外墙、水电 rough-in、保温与石膏板、精装、终检与入住许可 |
| 出租 | 包含 | 交房前即开始挂网招租、租客筛查、签约并办理押金登记 |
| 长期管理 | 包含，由 OptimaRea 承接 | 收租、例行检查、维修调度、仲裁庭出庭代理 |
| 现场条件变更 | 签约前书面披露 | 按米费率在价格页公布。这是市面上最常被「留白」的一项 |
我们代办的审批，以及它们究竟由谁签发
维多利亚州（Victoria）
Building permit 任何情况下都必须办，由私人 building surveyor 签发。自 Amendment VC253（2023 年 12 月 14 日）起，300 m² 以上合格住宅地块上 60 m² 以内、设施自足的第二住宅通常不需要 planning permit——但 overlay（山火、洪水、heritage 及部分环境类控制）以及 300 m² 及以下的地块仍然需要。该住宅不可分割、不可与主屋分开出售。
新南威尔士州（NSW）
Secondary dwelling 由 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 第 3 章第 1 部管辖。450 m² 以上的地块可由私人 certifier 出具 Complying Development Certificate，法定审结期 20 天；邻居会被通知，但不需要邻居同意。其他地块走 council 的 development application。
来源：NSW Department of Planning——Secondary dwellings（Housing SEPP）
昆士兰州（Queensland）
规划依据来自你所在 council 的规划方案与地块上的 overlay。Building approval 由必须持有 QBCC 牌照的私人 building certifier 签发——在昆州，这份批准来自 certifier，不是来自 council。自 2022 年 9 月 26 日起，secondary dwelling 可在全州范围内租给任何人；一旦被单独出租，建筑规范中的防火与隔声要求随之适用。
流程常见问题
澳洲有哪些公司做奶奶房「交钥匙」——把 planning permit、施工、甚至出租与管理都放进同一份合约？
E2ES 就是这样做的，覆盖 Melbourne、Brisbane、Gold Coast、Sydney。这一份合约包含免费现场勘查、设计与结构工程、地块需要时的 planning permit、任何情况下都必须办的 building approval、在工程混凝土地坪上的施工，再到由 OptimaRea 承接的出租与租务管理——OptimaRea 是同一母公司 Optima Real Estate Pty Ltd 旗下的物业管理板块。市面上多数建商到交房为止，出租由另一家中介接手，这是一种合理的模式，但它是另一种模式；横向比较时，值得问的是：你真正要签的那份合约包含哪几个阶段，以及每一次交接由谁承担风险。
整个流程要多久？
条件正常的地块上从决定到完工约 2 个月：先做免费现场勘查，然后约 1 个月文书（设计、结构工程和由私人 surveyor 办理的 Class 1a building permit——维州 small second dwelling 新政 Amendment VC253 下多数地块无需 planning permit），随后约 4 周现场施工。以上是常规时长，不是合约承诺。Overlay 地块（heritage / 山火 / 洪水）会改变审批路径，一旦适用，我们在签约前书面确认时间，而不是在这里先给一个估计值。
报建手续谁来办？
我们办。维州与新州的 building permit 通过我们的私人 building surveyor 递交，昆州通过 QBCC 持牌的私人 certifier；维州通常 2–4 周出证。如果地块确实需要 planning permit——有 overlay，或分区在豁免之外——申请由我们端到端代办，并在现场勘查后书面确认时间。业主没有任何文书要递。我们做不到的是承诺结果：permit 由 surveyor、certifier 或 council 决定，我们负责把决定书面告知你。
交房之后呢？
同一个团队负责出租和管理：交房前就开始挂网招租，租客经过筛查，通常在 occupancy certificate（入住许可）后 2–3 周内签租约。之后由 OptimaRea 管理租务——收租、例行检查、维修调度和仲裁庭出庭代理。每一套已建成、目前在租并由我们管理的 E2ES 住宅都逐个地址公布在 /our-builds，附周租金与出租天数——所以这套流程的最后两个阶段，恰恰是你最容易核实的部分。
签约之前，我怎么核实 E2ES 是持牌的？
按你地块所在州的公开注册库查我们——维州查 Building and Plumbing Commission，昆州查 QBCC，新州查 NSW Fair Trading——并要求以书面提供注册从业者的姓名与注册号；这些信息会随固定价方案一并提供，在签约之前。另外还有两件事值得对任何建商的合约（不只是我们的）核对：维州造价超过 $10,000 的住宅建造工程必须签书面 major domestic building contract，且建商必须在签约前把 Consumer Affairs Victoria 的《Domestic Building Consumer Guide》交给你；造价超过 $16,000 的工程必须由建商投保，而这项保险正从 Domestic Building Insurance 过渡为 Home Warranty，适用于 2026 年 7 月 1 日及之后签订的合格合约。三个注册库的链接都在本页底部。
资料来源与核实
本页的时长是我们自己交付经验中的**常规值**，不是合约承诺；审批结果从来不是我们能承诺的。上文每一条法规陈述都可追溯到下列一手来源之一，均于 2026 年 8 月 31 日打开或经搜索核实。
- 1Planning Victoria——Small second homes（Amendment VC253） — 免 planning permit 通道及其条件，以及 300 m² 以下的例外。
- 2Building and Plumbing Commission——Small second dwelling — 即使免 planning permit，building permit 仍然必须办；该住宅不可分割、不可分开出售。
- 3实务指引 SI-03——Small second dwellings（现行版 2024 年 7 月 26 日） — building surveyor 在报建阶段适用的选址实务指引。
- 4Building and Plumbing Commission——Find and check a practitioner — 维州注册 building practitioner 公开查询库，以及违规与执法记录查询。
- 5Consumer Affairs Victoria——Preparing a major domestic building contract — 造价超过 $10,000 的住宅建造工程须签书面 major domestic building contract，且签约前必须向业主交付《Domestic Building Consumer Guide》。
- 6Building and Plumbing Commission——Domestic Building Insurance 与 Home Warranty — 造价超过 $16,000 的工程必须投保；2026 年 7 月 1 日及之后签订的合格合约由 Home Warranty 取代 Domestic Building Insurance。
- 7NSW Department of Planning——Secondary dwellings（Housing SEPP） — 管辖新州 secondary dwelling 的法规与 complying development 路径。
- 8NSW Department of Planning——Complying development — Complying development 路径及其法定 20 天审结期。
- 9NSW Fair Trading——Home building licence check — 新州公开牌照查询：现行、过期与被吊销牌照，附加条件与公开警示。
- 10Planning Queensland——Changes to secondary dwellings — 2022 年 9 月 26 日取消昆州 secondary dwelling 居住者身份限制的修订，并说明开发、报建与消防要求仍然适用。
- 11QBCC——Building approvals and certification — 昆州的 building approval 由私人 building certifier 签发，而 certifier 本身必须持有 QBCC 牌照。
- 12QBCC——Search a register — 昆州建商与 certifier 的公开持牌人查询库。
- 13National Construction Code——Building classifications — Class 1a 为单栋住宅——building permit 所依据的分类。
免费现场勘查
从一次
30 分钟现场勘查开始。
告诉我们你的地址，以及你倾向于哪一套户型。我们会核查 council overlay、确认可行性，并以书面形式回复固定价报价、租金与回报率示意——无任何承诺前提。
销售与可行性
+61 480 099 909
邮箱
hello@e2es.com.au
办公地址
Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179