维州 small second dwelling —
80 m² 新规（VC306）与实操指南。

大多数情况不需要。依据 small second dwelling（小型第二住宅）规则——由 Amendment VC253（2023 年 12 月 14 日）引入、经 Amendment VC306（2026 年 10 月 15 日）放宽——在 Residential Growth、General Residential、Neighbourhood Residential 三个住宅分区，只要地块面积不小于 300 m²、现有住宅不超过一栋、它是地块上唯一的 small second dwelling、设施自足、且不接管道天然气，总楼面面积不超过 80 m² 的自足式第二住宅无需 planning permit。Overlay（山火、洪水、部分环境类）以及产权上的 covenant 或 Section 173 协议仍可能触发许可——务必逐地块核查。Building permit 任何情况下都需要；由于 Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。

Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日在 Victoria Planning Provisions 及每一个规划方案中生效。它把 Clause 73.03 对 small second dwelling（小型第二住宅）的定义，从总建筑面积 60 m²（VC253 自 2023 年 12 月 14 日起的上限）改为总楼面面积不超过 80 m²，明确了面积的计算方法，并删除了 Clause 54.03-5——small second dwelling 的规划安全与无障碍标准。它没有改变分区条件，也没有改变"地块不足 300 m² 需要 planning permit"这一规则。Building Regulations 2018（第 031 版，2026 年 10 月 20 日仍为现行版本）仍将 small second dwelling 定义为总建筑面积不超过 60 m²，Planning Victoria 表示配套的建筑修订将随后推出——因此 building permit 任何情况下都需要，60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。

依据经 Amendment VC306 修订的 Clause 73.03（2026 年 10 月 15 日起），总楼面面积计入用作自足住宅的每一层楼面，按外墙外表面或共用墙（party wall）中心线计算。它不含附建或毗连的无顶构筑物——patio、凉棚（pergola）、门廊、露台——也不含附建或毗连的有顶构筑物，如 deck 和 verandah，因此这些面积不计入 80 m² 的规划上限。这只是规划层面的计算口径：Building Regulations 2018（第 031 版）仍将 small second dwelling（小型第二住宅）定义为总建筑面积不超过 60 m²，所以 60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。

在合格地块上，按规划规则可以：自 Amendment VC306（2026 年 10 月 15 日）起，总楼面面积不超过 80 m² 的 small second dwelling（小型第二住宅）在主要住宅分区无需 planning permit，条件是地块面积不小于 300 m²、现有住宅不超过一栋、它是地块上唯一的 small second dwelling、且不接管道天然气。但这不是审批的全部。Building permit 任何情况下都需要；2026 年 10 月 20 日有效的 Building Regulations 2018（第 031 版）仍将 small second dwelling 定义为总建筑面积不超过 60 m²——因此 60 m² 至 80 m² 之间的设计，必须在你做决定之前由 building surveyor 确认建筑审批路径。Overlay（例如山火或洪水类）、其他分区条件，或产权上的 covenant／Section 173 协议，仍可能要求 planning permit 或让项目无法推进。

规划层面的要求已经取消，但建筑层面的要求仍在（截至 2026 年 10 月 20 日）。Amendment VC306 于 2026 年 10 月 15 日删除了 Clause 54.03-5——small second dwelling（小型第二住宅）的规划安全与无障碍标准。建筑层面的通道规则是另一回事：依据 Building Regulations 2018 第 031 版，reg 86B 仍要求从临街正面到 small second dwelling 设有通道。Planning Victoria 表示建筑修订将随后推出，因此在敲定场地布局之前，请向你的 building surveyor 核实当前要求。

依据经 Amendment VC306 修订的 Clause 73.03（2026 年 10 月 15 日起）：与现有住宅在同一地块上、作为独立自足居所使用、总楼面面积不超过 80 m² 的建筑或建筑的一部分。必须配备厨房水槽和备餐设施、浴缸或淋浴、马桶和洗手盆。这一用语由 Amendment VC253 于 2023 年 12 月 14 日创设，当时的上限为总建筑面积 60 m²。它在 National Construction Code 下属 Class 1a 建筑——与普通住宅同级——而 Building Regulations 2018（第 031 版）仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，所以 60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。

"地块面积不小于 300 m²"这一条件适用于三大住宅分区（Residential Growth / General Residential / Neighbourhood Residential），VC306 没有改变它。VC253 同时在 Low Density Residential、Mixed Use、Township、Rural Living、Farming、Rural Activity、Urban Growth 等分区设置了各带条件的免许可通道。地块不足 300 m² 也能建——只是要办 planning permit，且可走 VicSmart 快速通道。Green Wedge 和 Rural Conservation 分区任何情况下都需许可。Building permit 在所有情况下都需要。

需要，任何情况下都需要。VC253 与 VC306 取消的是合格地块上的 planning permit，不是 building permit。Building permit 审查结构、AS 2870 地坪、退界选址、节能与安全。E2ES 通过私人 building surveyor 递交，我们 34 m² 与 60 m² 设计的 building permit 通常 2–4 周出证——无需邻居公示，也没有反对程序。60 m² 以上的设计须先由 building surveyor 确认建筑审批路径，因为 Building Regulations 2018（第 031 版）仍将 small second dwelling 定义为总建筑面积不超过 60 m²。

可以。与旧的 DPU（受抚养人单元）不同，small second dwelling 没有任何居住人限制：家人、成年子女或完全无关的市场租客都可以住。维州 rooming house（合租房）的门槛是可供出租的房间合计可入住 4 人及以上（Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020）。一旦越过该门槛，就需要 council 注册与 Consumer Affairs Victoria 经营牌照；签约前我们会书面确认你的配置会触发哪些规则。

多数情况下可以，而且免 planning permit。VC253 在 Heritage Overlay（clause 43.01）中加入了专门豁免：建筑高度不超过 5 米、外观采用柔和色调即可免许可（以 overlay schedule 的个案管控为准）。E2ES 全单层设计、标准 Colorbond 配色，在绝大多数遗产地块上同时满足两个条件。

那就仍需 planning permit。Bushfire Management Overlay（山火管理覆盖层）内新建 small second dwelling 须附 bushfire management statement 和 BAL 评估（BAL 级防火材料会增加造价）。LSIO / FO / SBO 等洪水 overlay 内同样需要许可，地坪标高通常须高于设定洪水位。E2ES 在免费现场评估时书面告知任何 overlay 影响，绝不让你先掏钱再踩坑。

不能。Small second dwelling 必须与主屋保持同一产权——不可分割、不可单独出售，这是新政的刻意设计。若目标是分割出售，那属于常规 dual occupancy 项目，需要完整 planning permit。同一产权结构照样为你已持有的物业增加一栋可独立出租的住宅，且省去分割费用与出售税务复杂性。

VC253 已于 2023 年 12 月删除 DPU 这一法定用途，由 small second dwelling 取代。Clause 52.04 的过渡通道（经 VC259 重开、VC266/VC304 两度延期）目前运行至 2027 年 3 月 28 日——但几乎没有理由再用它：DPU 限定受抚养人居住、通常须可移动、禁止出租；small second dwelling 全无这些限制。

E2ES 固定工期为报建文书 4 周，随后施工 3 个月。约定合约范围内价格固定，施工过程中不加价。工程范围与各阶段起算日期在签约前书面确认。维州已公布价格（含 GST）：34 平（$121,000）、60 平（$170,500）、80 平（$218,900）、80 平 Premium（$253,000）、80 平 Premium + 20 平封闭车库（$275,000）。现场评估会在签约前明确所需许可路径——对于 60 m² 以上的设计，还包括由 building surveyor 确认建筑审批路径，因为 Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²；审批结果由相关机构决定。

任何人都能租。Small second dwelling 没有任何居住人限制——家人、成年子女或完全无关的市场租客都可以住（来源：planning.vic.gov.au，small second homes 官方指引）。这是它与旧 DPU（dependent person’s unit，受抚养人单元）最大的区别：DPU 只允许依赖主屋居民的人居住。DPU 如今仅作为 clause 52.04 的过渡通道存在，现行截止日为 2027 年 3 月 28 日——新建项目几乎没有理由再用它。

能。Amendment VC253 把 small second dwelling 豁免同样写进了 Rural Living、Farming 和 Rural Activity 三个乡村分区，各带分区条件（来源：hwlebsworth.com.au 的 VC253 解读）。核心条件不变：总楼面面积不超过 80 m²（2026 年 10 月 15 日起依 VC306 修订的 Clause 73.03）、地块上现有住宅不超过一栋、设施自足、不接管道天然气。Building permit 任何情况下都需要；60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径，因为 Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²。大地块上真正变化的是核查项：Bushfire Management Overlay（山火管理覆盖区）或 Environmental Significance Overlay（环境重要性覆盖区）会把地块切换到 planning permit 路径——这条路我们替你走，时间线在现场评估后书面确认；无管网地块还需要 council 许可的现场污水处理系统（Environment Protection Regulations 2021）。Green Wedge 和 Rural Conservation 分区任何情况下都需 permit。免费现场评估时，我们把你的分区、overlay 和污水方案逐项书面确认。

变化在路径，不在结论——项目本身通常照样能建。BMO 内新建 small second dwelling 需要 planning permit，并附 bushfire management statement 和 BAL（Bushfire Attack Level，山火袭击等级）评估，依据 clause 44.06 with clause 53.02（来源：planning.vic.gov.au）。E2ES 全流程代办——permit、bushfire management statement、BAL 评估与 BAL 级建造规格——并在现场评估后书面确认时间线。

不算。维州对 rooming house 的定义是：一栋建筑中有一间或多间房间可供出租，且这些房间合计可入住 4 人及以上（Public Health and Wellbeing (Prescribed Accommodation) Regulations 2020；参见 legalaid.vic.gov.au 的 rooming house 页面）。把一栋两卧 small second dwelling 租给两位住客——无论签一份租约还是分房出租——都远在阈值之内，这也是一栋建筑做出两份租金收入最直接的方式。一旦越过 4 人这条线，三项义务会同时启动：向 council 注册为 prescribed accommodation（订明住宿）、依 Rooming House Operators Act 2016 向 Consumer Affairs Victoria 申领 rooming house operator licence（合租房经营牌照）、并且多数情况下还需要 change-of-use planning permit（用途变更规划许可）。这些是法定要求，不是可以省略的流程——签约前我们会书面告知你的配置会触发其中哪几项，并代办适用的申请。

全部都允许——前提是地块合格。Small second dwelling 豁免是 2023 年 12 月 14 日写进维州每一个规划方案的州级条款，并于 2026 年 10 月 15 日经 VC306 全州统一修订（现为总楼面面积不超过 80 m²；building permit 任何情况下都需要），所以 Casey、Wyndham、Boroondara、Nillumbik 及其他任何 council 的条件完全相同。因 council 而异的是其住宅存量的 overlay 与产权画像：增长区 council（Casey、Wyndham、Melton、Hume、Whittlesea）主要卡在社区 covenant；内东区 council（Boroondara、Stonnington、Yarra）卡在 Heritage Overlay schedule（≤ 5 米 + 柔和色调时通常仍豁免）；边缘 council（Nillumbik、Yarra Ranges、Mornington Peninsula）卡在 Bushfire Management Overlay——它会恢复 planning permit 要求并附 BAL 评估。核查永远按地块进行，我们在免费现场评估时书面出具结论。

不存在可供拒绝的 council 规划决定。合格地块上的 small second dwelling 完全不进入 planning permit 流程——没有递交给 council 规划师的申请、没有邻居公示、没有自由裁量评估。剩下的审批是 building permit，由注册 building surveyor 按固定技术标准签发。Council 仍保留其常规的非规划流程（给排水许可、asset protection permit、个别选址变更的 report-and-consent）。例外正是本指南讲的那几种：地块上有触发许可的 overlay（山火、洪水、部分环境类 schedule），或产权上有 restrictive covenant / Section 173 协议——它们把项目切换到 permit 路径，而不是直接堵死。

E2ES 为维州户型公布含 GST 的固定价：34 平（$121,000）、60 平（$170,500）、80 平（$218,900）、80 平 Premium（$253,000）、80 平 Premium + 20 平封闭车库（$275,000）。每个价格均为交钥匙价，包含报建文书——私人 surveyor 出 building permit、节能报告与结构工程。34 m² 与 60 m² 户型还包含 AS 2870 地坪、厨房、卫浴、地板、热泵热水和冷暖空调；各款 80 m² 户型的详细规格在签约前书面确认。某一设计在你的地块上是否符合 80 m² 的 small second dwelling 定义、走哪条建筑审批路径（Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²），在现场评估时确认。一口价全包——场地平整、开挖管沟、接驳现有水电排污与雨水、地坪及现场清理均已包含，只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。完整逐项拆解见我们的 granny flat 价格页（e2es.com.au/zh/granny-flat-cost）。

Small second dwelling 按规划定义上限为总楼面面积 80 m²（Amendment VC306，2026 年 10 月 15 日起）、从属于主屋、与主屋同一产权、永远不可分割或单独出售——合格地块免 planning permit，但 building permit 任何情况下都需要；由于 Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认审批路径。Dual occupancy（双拼）是一个地块上两栋作为独立用途的住宅：不受 small second dwelling 面积上限约束、通常可分割成独立产权，但需要完整的自由裁量式 planning permit，伴随邻居公示和潜在 VCAT 复审。如果终局是可单独出售的独立产权住宅，走 dual occupancy；如果是在已持有的产权上叠加租金收入和家庭居住空间，small second dwelling 审批更快、成本更低。免费现场评估时我们可以把两个方案并排比给你看。

在维州，是的——"奶奶房 / granny flat"是日常叫法，"small second dwelling"是 2023 年 12 月起规划体系使用的法定用语：与现有住宅同一地块的自足式住宅，按规划定义现为总楼面面积不超过 80 m²（2026 年 10 月 15 日 Amendment VC306 之前为 60 m²；Building Regulations 仍按 60 m² 定义，超过 60 m² 时由 building surveyor 确认审批路径）。NSW 和昆州的规划方案把同样的东西叫 "secondary dwelling"。要避免混淆的是维州旧的 "dependent person’s unit"（DPU，受抚养人单元）——那是带居住人限制的遗留路径，已被 VC253 取代。分清法定用语最有用的场景是检索 council 规划方案或与 surveyor 沟通：搜 "small second dwelling"，不要搜 "granny flat"。

差别很大。NSW（Housing SEPP 2021）：450 m² 及以上住宅地块上不超过 60 m²，由私人 certifier 经 Complying Development Certificate 在法定 20 天内批出——且自 2009 年起可租给任何人。昆州：面积上限由各 council 规划方案设定（Brisbane 80 m²、Moreton Bay 45–55 m²、Logan 70 m²、Gold Coast 80 m²），2022 年 9 月 26 日起全州的 secondary dwelling 可租给任何人。维州是唯一在合格地块上直接取消 planning permit 的州：自 Amendment VC306（2026 年 10 月 15 日）起，small second dwelling 按规划定义可达总楼面面积 80 m²，地块面积不小于 300 m² 的合格地块免 planning permit——building permit 任何情况下都需要，且 Building Regulations 仍将其定义为不超过 60 m²，超过 60 m² 时由 building surveyor 确认审批路径。三州共同的规则只有一条：一地一栋、同一产权、不可分割。专题指南见 e2es.com.au/zh/granny-flat-rules-nsw 与 e2es.com.au/zh/granny-flat-rules-queensland。

能——DCPO 是一项费用，不是禁令。Development Contributions Plan Overlay（clause 45.06）表示该区域适用一份开发贡献计划，其下的开发可能需要向本地基础设施缴纳一笔款项；它是资金机制，不是建筑管控，所以既不取消 VC253 的 small second dwelling 豁免，也不增加任何设计评估。一栋 small second dwelling 是否触发贡献金、金额多少，由 schedule 背后的具体计划决定——签约前向你所在 council 确认 DCPO schedule。

两者各管一件事，互不影响。Heritage Overlay（clause 43.01）决定审批路径：建筑高度不超过 5 米、外观柔和色调的 small second dwelling 依 clause 43.01 豁免继续免 planning permit（以 HO schedule 为准），否则走按遗产影响评估的 planning permit。DCPO（clause 45.06）只提出一个贡献金问题——可能是一笔费用，绝不是设计评估或禁令。一处带 HO24 与 DCPO1 的 Flemington 地块正是这对组合的常见例子：单层、柔和配色的后院单元可以保住豁免，贡献金另行确认。两份 schedule 都请以你所在 council 的为准。

本身不会——诚实的答案是视 schedule 而定。ESO（clause 42.01）、VPO（clause 42.02）或 SLO（clause 42.03）可能要求 small second dwelling 办 planning permit，也可能不要求，完全取决于其 schedule 管控什么：ESO 的 schedule 通常管控建筑与工程，SLO 的 schedule 常管控高度、选址与颜色，VPO 主要落在植被移除与选址上而非建筑本身。一旦需要许可，按 schedule 的环境或景观目标评估。请在你所在 council 的 planning scheme 里读具体的 schedule 编号（例如 ESO2）。

仍需 planning permit，并把防洪工程做进设计里。Land Subject to Inundation Overlay（clause 44.04）标注河道洪水淹没区，Special Building Overlay（clause 44.05）标注城市雨洪漫流通道——离河很远的地块也常有 SBO。两者之下，地坪标高通常须高于设定洪水位，流域或排水管理机构（如 Melbourne Water）作为转介机构参与审查；抬高地坪与排水设计会成为建造规格的一部分。Floodway Overlay（clause 44.03）限制最严，须逐案评估。请核对你所在 council 或流域机构对你地址适用的洪水位。

不会自动取消。VC253 为 small second dwelling 在 DDO（clause 43.02）与 NCO（clause 43.05）中都加入了附条件豁免，所以二者都不再是自动的许可触发点。豁免以 schedule 为前提：DDO 的 schedule 设定限高、退距等建筑形态要求，不同 council 差异极大；NCO 的 schedule 设定风貌目标。主屋后方的单层单元能满足其中很多，但这要在读过 schedule 之后逐地块确认——请核对你所在 council 的 DDO 或 NCO schedule。

建任何东西之前先征求意见。Public Acquisition Overlay（clause 45.01）标注的是公共机关已预留作未来征收的土地——地块的一部分或全部——例如道路拓宽、铁路走廊或排水预留地，对新建建筑设有须征询征收机关的许可管控。预留范围内的新建受到严格限制，在被标记征收的土地上建永久住宅需要先获得专业意见。请核对 PAO schedule 中的征收机关，以及预留范围在你地块上的具体位置。

两个都不是。Easement 记录在你的 certificate of title（产权证）与 plan of subdivision（分割图）上，不在 planning scheme 里，所以它不会出现在 VicPlan 或任何自动地址查询里。未经该 easement 所保护资产的管理机构同意（排污与供水是水务公司，雨水是 council），一般不能在其上方建造建筑；在我们见过的多数案例中，更干净的答案是把建筑挪到 easement 条带之外——这正是免费现场评估要调取产权文件的原因。一块完全符合 VC253 豁免的地，选址仍可能由 easement 决定。

以要求最严的为准，因为每个 overlay 独立审查，过了一层永远不等于免了另一层。NCO（附条件豁免）叠加 BMO（需许可），地块走 planning permit 路径；Heritage Overlay 叠加 DCPO，意味着按 HO schedule 判断的遗产路径加一个独立的贡献金问题；DCPO 叠加 SBO，则是一个费用问题加一个防洪设计问题，分别解决。在你所在 council 的 planning scheme 里逐一核对适用于你地块的每一份 schedule。

在 planning.vic.gov.au 的 VicPlan 搜索你的地址，下载免费的 Planning Property Report——它列出分区和地块上的每一个 overlay 及其 schedule 编号，编号才决定适用的条文。我们的免费地址查询（e2es.com.au/zh/can-i-build-a-granny-flat）读取同一套 Vicmap Planning 数据，列出该地址上每一个 overlay 以及它对 VC253 路径的影响。两者都不显示 easement、covenant 或 Section 173 协议——这些在产权文件上；schedule 条文对你具体项目意味着什么，在免费现场评估时书面确认。