透明定价
澳洲 granny flat 价格 2026 —
固定价，无套路。
每一项细费、每一项变更、每一种现金流模型——签约前你都能看到。E2ES 是少数发布完整固定价表 + 现场变更上限的澳洲 granny flat 建商。
作者：Yan Zhu · E2ES 联合创始人兼首席数据官
一句话答案
2026 年在墨尔本建一个全包交钥匙的 60 m² 两房 granny flat，E2ES 固定价 $155,000 + GST。30 m² Compact Studio 为 $110,000 + GST。这两个价格在 Melbourne、Brisbane、Gold Coast、Sydney 通用——城市之间变的是 council 基础设施费，不是建造价。从决定到完工通常约两个月：报建约一个月，现场施工约一个月。
- 60 m² 两房，交钥匙
- $155,000 + GST——固定价
- 30 m² studio，交钥匙
- $110,000 + GST——固定价
- 自付现金
- 约 20%（$33,000–$46,500），按合约分阶段支付
- 完工周期
- 约 2 个月（报建约 1 个月 + 现场施工约 1 个月）
- 维州是否需要 planning permit
- 通常不需要——见 VC253 small second dwelling 规则
- 什么会让价格变动
- 现场条件与 council 收费，两者都在签约前书面披露
本页价格与法规引用最近一次核实于 · 维州 VC253 规则详解
两套户型固定价（Melbourne / Brisbane / Gold Coast / Sydney 通用）
| 户型 | 建造价 | 税 | 自付现金（20% + 报建） | 建筑贷款 | 建造周期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 30 m² Compact Studio | $110,000 | + GST | $33,000 | $88,000 | 现场施工 4 周 |
| 60 m² Two-Bedroom | $155,000 | + GST | $46,500 | $124,000 | 现场施工 4 周 |
从你决定开始的总时间线：报建约 1 个月（设计 + building permit——维州 small second dwelling 新政下多数地块无需 planning permit）+ 现场施工约 1 个月 = 2 个月从决定到完工。Overlay 地块（heritage / 山火 / 洪水）在签约前书面告知。
固定价包含项
- Building permit（Class 1a）含私人 surveyor 费用
- 6-star NatHERS 能效评估
- 结构工程师认证
- 土壤测试（在标准额度内）
- 钢筋混凝土地坪 slab（AS 2870.1 Class M/H，waffle-pod 或 raft）
- 白蚁防治（Termimesh / Kordon，AS 3660.1）
- MGP10 木龙骨框架（AS 1684，N1 风速等级）
- James Hardie Scyon™ Axon™ 9 mm 竖向纤维水泥外墙板
- CSR Bradford Enviroseal ProctorWrap（Class 4 透气膜）
- Bradford Gold™ R2.0 墙体 + R3.5 屋顶保温
- Colorbond Surfmist 屋面（Lysaght Klip-Lok 700，AS 1562.1）
- Colorbond Charcoal 半圆檐口排水沟 + 100 mm 圆形雨水管
- Aluminium 双层玻璃推拉窗，Colorbond Monument 色
- 实木入户门，brushed-nickel 把手
- 内墙石膏板 + 涂装（Dulux Natural White 哑光 + Lexicon Quarter 半光）
- 无硅人造石台面（2024 年 7 月禁令后合规）
- 哑光白 shaker 厨房柜 + 奶白色瓷砖防溅墙
- Devanti 600 mm 电陶灶 + 600 mm 抽油烟机（外排式）
- 304 不锈钢单盆水槽 + Estilo 镀铬侧推杆龙头（WELS 4 星）
- SPC Hybrid 7 mm 地板（AC4 耐磨，100% 防水芯材）
- Duratile Crema 600×600 mm 瓷砖（湿区 R10 防滑，AS 4586）
- Nero Mecca Care 32 mm T-Bar 扶手 + 可调淋浴杆套件（LHD Silver，AS 1428.1）
- Midea 160 L 热泵热水器
- TCL 2.4 kW 冷暖空调（变频，~6.0 TCSPF）
- Arlec 9 W 三色温可调光 LED 筒灯（3000K/4000K/5700K，IC-4）
- 水路粗装（冷 + 热 + 排水），全屋 WaterMark 认证
- 强弱电布线（每间房至少 3 GPO，AS/NZS 3000）
- 污水接驳至现有市政（含 10 m）
- 电缆接驳至配电箱（含 15 m）
- 0.2 mm 聚乙烯防潮膜（NCC 2022 Part 4.2.8）
- 终检 + 入住许可（occupancy certificate, Class 1a 签放）
- 缺陷保修期（Master Builders HC 8 (2023) 第 14 条）
不包含项 —— 现场变更明细
依签订的 Master Builders HC 8 (2023) 建造合约第 12 条款。所有变更在免费现场勘查时书面披露，承诺前透明。
四个城市的成本差异
Melbourne
$110k–$155k + GST
免费（多数 council 不收基础设施费）
Class 1a Building Permit，4–8 周。City of Casey、Wyndham、Brimbank 最快。
Brisbane
$110k–$155k + GST
+$8k–$12k BCC 基础设施费
私人 certifier 出 Code Assessable MCU，4–8 周。Logan/Ipswich 比 BCC 快。
Gold Coast
$110k–$155k + GST
+$15k GCCC IC；适用时再 +$8k–$15k 海岸危险
Code Assessable MCU，5–7 周。Coastal Hazard Overlay 常见。
Sydney
$110k–$155k + GST
无州级 IC；不走 CDC 路径时有 council DA 费
由私人 certifier 依 State Environmental Planning Policy (Housing) 2021 Ch 3 Pt 1 出 CDC，法定 20 天审决期，地块 ≥ 450 m²。四城总成本最低。
业主常用的融资方式
自住建造 —— 自付现金为未税价的 20% + 全部 GST（$33k–$46.5k，含全部 GST），其余 80% 通过建筑贷款（construction loan）担保新建建筑。业主主屋既有 equity 作缓冲。
投资房建造 —— 结构相同。新租金能否覆盖新增月供，取决于你的利率、实际借款额，以及该住宅在你所在城区的真实成交租金，因此我们不预测每月数字；我们把输入项列清楚，由你和自己的贷款经纪与会计师去算。
SMSF 自管养老金购建 —— 可行但复杂度高，能不能做由规则决定（含 SISA s67A 有限追索借贷条款），要看你自己基金的具体情况。我们是建造商，不是持牌顾问：在按此规划之前，请先找你自己的持牌财务顾问。
家庭共建 —— 多代同堂家庭常用 granny flat 安置父母。是否比住养老院便宜，完全取决于该家庭实际要付的收入与资产核查后费用（Department of Health 有官方费用表，因人而异），请用你自己的数字去比对官方表，不要用一个笼统的节省额。另一半回报是可选性：这套住宅日后可以出租。
交付后再融资 —— 拿到 occupancy certificate 后，合规且已取证的第二住宅通常会被计入重估值。具体金额取决于你的地块、贷款机构与当时的市场，我们不作估计。许多业主在此时把建筑贷款合并进主屋按揭，按标准利率执行，释放出 equity 作为下一笔投资首付。
价格常见问题
2026 年在墨尔本建一个 60 平米两房的 granny flat，全包交钥匙大概多少钱？
E2ES 固定价合约 $155,000 + GST。这是交钥匙价：含 Class 1a building permit 与私人 surveyor 费用、6-star NatHERS 能效评估、结构工程认证、钢筋混凝土地坪、框架、外墙、屋面、门窗、厨房、卫浴、地板、冷暖空调、热泵热水器，以及标准额度内（污水 10 m、电缆 15 m）的接驳。维州 300 m² 以上的多数住宅地块，依 Amendment VC253 无需 planning permit，你要办的是 building permit。超出标准额度的现场条件另行报价，并在免费现场勘查时书面披露，都在签约之前。
标价含 GST 吗？
不含——E2ES 所有价格均为另加 GST：30 m² Compact Studio $110,000 + GST；60 m² Two-Bedroom $155,000 + GST。表中「自付现金」包含未税建造价的 20% 及全部 GST；示例贷款为未税建造价的 80%，须贷款机构审批。合约按阶段付款，现场增项和贷款费用可能增加自付金额。
签约后固定价还会变吗？
只会因本页公布的现场条件变更项而变——依据所签 Master Builders HC 8 (2023) 建造合约第 12 条款，例如污水/电缆超出所含 10 m / 15 m 额度、接驳点更深、岩石移除、混凝土超出 10 m³ 地坪额度、Brisbane 与 Gold Coast 的 council 基础设施费，以及 overlay（覆盖区）适用时的 BAL-29+ 防火或海岸危险升级。所有适用项在免费现场勘查时书面披露，承诺前透明。
为什么 Melbourne、Brisbane、Gold Coast、Sydney 是同一个价？
因为四个城市建的是同一套规格、同一条供应链。不同的是审批路径和叠加在上面的 council 收费：维州各 council 对 small second dwelling 一般不收基础设施费；Brisbane City Council 约 $8,000–$12,000；City of Gold Coast 约 $15,000；悉尼没有州级基础设施费，但若走不了 complying development 路径就会有 council 费用。这些是 council 的收入，不是建商利润，会在报价里单列。
有没有更便宜的 granny flat？低报价通常少了什么？
市面上更低的标价很常见，通常意味着四件事之一：报的是 kit 或毛坯而不是可入住的成品；报建、结构工程与能效评估被排除在外；接驳被排除或额度定得极短；或者现场变更项留白，真实数字等你签完约才出现。真正该比的不是价格对价格，而是范围对范围——向任何建商索取他们的「包含项清单」和「变更项价目表」，拿这两份文件对照本页公布的这两份。
从决定到完工总共要多久？
条件正常的地块约两个月：报建约一个月（设计 + building permit，由私人 building surveyor 签发——维州多数 small second dwelling 无需 planning permit），现场施工约一个月。Overlay 地块（heritage / 山火 / 洪水）可能改变审批路径，从而改变时间线；一旦适用，我们在签约前书面告知，而不是事后。
资料来源与核实
本页价格为 E2ES 固定合约价。上文引用的每一个法规条款、政府收费与标准，都可追溯到下列一手来源之一，均于 2026 年 8 月 31 日核实。规划工具与 council 收费表会变动——在做决定前请针对你自己的地块确认，这正是免费现场勘查会以书面形式为你做的事。
- 1Small second dwellings（维州） — 维州 300 m² 以上多数住宅地块上，60 m² 以内第二住宅免 planning permit 的政策路径（Amendment VC253）。
- 2Building permit levy —— Building and Plumbing Commission（原 VBA） — 按工程造价每 1 澳元征收 0.128 分；造价不超过 $10,000 时不征收。
- 3State Environmental Planning Policy (Housing) 2021（新州） — 第 3 章第 1 部规范 secondary dwelling，并规定了悉尼数字所依据的 complying development 路径——自 2021 年 11 月 26 日起接替 Affordable Rental Housing SEPP 2009。
- 4Brisbane City Council 基础设施费 — 由 Brisbane Infrastructure Charges Resolution (No. 15) 2026 设定，2026 年 7 月 1 日起生效。
- 5City of Gold Coast 基础设施费决议 — 设定黄金海岸对 secondary dwelling 收取基础设施费的法定文件。
- 6人造石禁令 —— Safe Work Australia — 自 2024 年 7 月 1 日起，全澳禁止人造石台面的制造、供应、加工与安装；我们包含项中的台面是合规的无硅产品。
- 7养老院费用 —— Department of Health, Disability and Ageing — 官方 basic daily fee 与收入资产核查费用表，是「家庭共建」一节里建议你比对的对象。
- 8现场污水处理 —— EPA Victoria — 适用于未接驳市政污水、需自建现场处理系统的地块。
免费现场勘查
从一次
30 分钟现场勘查开始。
告诉我们你的地址，以及你倾向于哪一套户型。我们会核查 council overlay、确认可行性，并以书面形式回复固定价报价、租金与回报率示意——无任何承诺前提。
销售与可行性
+61 480 099 909
邮箱
hello@e2es.com.au
办公地址
Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179