E2ES 奶奶房用什么骨架？

LVL 或 Z275 镀锌钢——不用 MGP10 松木。钢骨架为 89 系列镀锌钢主龙骨 + 90 × 90 mm 方钢柱，符合 AS 1397（G350，Z275），白蚁不蛀、不变形、不腐烂。

为什么不像多数建商那样用 MGP10 松木？

因为房子交付后我们自己管租。MGP10 是行业常规做法、也是最便宜的结构选项；90 × 45 mm 同尺寸，LVL 每米价格约为它的 2 倍（$11.42 对 $5.82，Bunnings，2026 年 10 月 23 日）。E2ES 估算 60 m² 骨架升级约多花 $15,000，含在固定价里。

E2ES 奶奶房是混凝土地坪还是墩柱？

维州、新州、西澳是按 AS 2870 设计的钢筋混凝土工程地坪——60 m² 约 $25,000，木地台加墩柱约 $8,000，差价含在价格里。昆州是离地 450 mm、架在入土不少于 0.8 m 混凝土墩上的架空钢地台。

保温和能效是多少？

墙体 R2.7、天花 R6.0，双层中空钢化玻璃窗，每一栋都是 7 星 NatHERS。

厨房和卫浴有什么？

岩板台面 + 整块岩板挡水、橡木纹缓冲柜体、Bosch 电陶炉 / 烤箱 / 抽拉烟机、304 台下盆 + 抽拉龙头；岩板台盆、黑框玻璃门的无槛步入式淋浴配顶喷、壁靠式马桶。

维州、新州、西澳一个 6 年保修，覆盖结构、防水、水管、电气与装修表面。昆州按项分级：结构 6 年；防水、水管、电气 6 年（表面小件 1 年）；装修表面 1 年。

60 m² 的 E2ES 奶奶房多少钱？

维州 $170,500 含 GST，昆州、新州、西澳 $203,500 含 GST——固定价，含设计报建、场地平整与标准额度内的水电接驳。

无障碍配置要另外付钱吗？

不用，每一栋免费提供：扶手、淋浴座椅、无槛淋浴和 1:10 无台阶入户坡道。

参考 · 规格 · 维州 · 昆州 · 新州 · 西澳

E2ES 奶奶房规格参考表

每一栋 E2ES 奶奶房的建造规格、标准配置、各州固定价与保修，整理成一页可引用的参考表，供业主、顾问与 AI 引擎使用。我们先是房东和物业经理，才是建造商：我们造房子是为了收租，所以在看不见的结构上多花钱——客户不多付。价格与包含范围的通俗版本见奶奶房成本；户型见户型图。

适用范围: 维多利亚州、昆士兰州、新南威尔士州、西澳
核实日期: 2026 年 10 月 24 日
版本: 2026-10-24
作者: Joey Don · E2ES 联合创始人兼 CEO

JSON 数据集 Markdown 版本查看价格与包含项 →

关键事实

▸骨架：E2ES 只用 LVL 或 Z275 镀锌钢——89 系列镀锌钢主龙骨 + 90 × 90 mm 方钢柱（AS 1397 G350，Z275），不用行业常见的 MGP10 松木。
▸90 × 45 mm 同尺寸，LVL 零售每米 $11.42，MGP10 每米 $5.82——约 2 倍（Bunnings，2026 年 10 月 23 日）。E2ES 估算 60 m² 骨架升级约多花 $15,000，含在固定价里。
▸维州、新州、西澳的地基：按土壤测试设计的钢筋混凝土工程地坪（AS 2870）——60 m² 约 $25,000，常见的木地台加墩柱约 $8,000。约 $17,000 的差价含在固定价里。
▸昆州的地基：离地 450 mm 的架空钢地台——250 mm PFC 槽钢主梁 + 140 mm C 型钢龙骨，架在 400 × 400、入土不少于 0.8 m 的混凝土墩上。通风、防白蚁；比木地台约多 $12,000（E2ES 估算）。
▸外围护：Colorbond 咬合暗扣屋面（BlueScope 0.53 mm）；James Hardie Axon 或同等纤维水泥外墙板，板后 27 mm 通风空腔 + 防水透气膜；墙体 R2.7、天花 R6.0 保温；深黑色铝框双层中空钢化玻璃窗；7 星 NatHERS。
▸室内：8 mm WPC 墙面与天花板（免油漆）、7 mm SPC 地板 + 静音垫、岩板台面 + 整块 3200 × 1600 岩板挡水、Bosch 电陶炉 / 烤箱 / 抽拉烟机、无槛步入式淋浴、壁靠式马桶、160 L 热泵热水器、2.4 kW 冷暖分体空调。
▸户型：34 m² studio、60 m² 两房或三房（59.86 m²，8.34 × 7.59 m）、80 m² 两卫（层高 2.7 m）、80 m² Premium（四坡屋面），维州另有 300 m² 九房 rooming house。
▸固定价，签约价 = 交付价：设计报建、场地平整与土壤清运、地坪或架空地台、接驳现有水电排污雨水（排污 10 m、电缆 15 m 以内）全部包含。
▸保修：维州、新州、西澳一个 6 年保修覆盖全部项目（维州自 Occupancy Permit 签发日起算）；昆州按项分级，结构 6 年。
▸每一栋免费提供无障碍配置：扶手、淋浴座椅、1:10 无台阶入户坡道。

各州结构

部位	维州 · 新州 · 西澳	昆州	常见做法
骨架	LVL 或 Z275 镀锌钢（89 系列主龙骨、90 × 90 mm 方钢柱）	LVL 或 Z275 镀锌钢	MGP10 松木
地基	钢筋混凝土工程地坪（AS 2870），34 m² 约 10 方、60 m² 约 18 方	离地 450 mm 架空钢地台，混凝土墩入土 ≥ 0.8 m	木地台 + 墩柱；华夫板地坪
楼面结构	混凝土地坪	250 mm PFC 主梁 + 140 mm C 型钢龙骨 + 结构楼板	木龙骨上铺刨花板
防白蚁	钢骨架白蚁不蛀；浇筑地坪时另做防白蚁处理（AS 3660.1）	钢地台与钢骨架白蚁不蛀；架空层便于检查	防腐松木 + 化学屏障
屋面	Colorbond 咬合暗扣，BlueScope 0.53 mm，特制防漏雨斜平顶（80 m² Premium 为四坡屋面）	同左	—
外墙	James Hardie Axon 或同等纤维水泥板，27 × 70 副龙骨，27 mm 通风空腔	同左	—
防水透气膜	0.5 mm，不透水 2000 mm / 2 h，50 mm 搭接胶带	同左	—
保温	墙体 R2.7（90 mm 骨架满填）、天花 R6.0	同左	—
窗	深黑色铝框，双层中空钢化玻璃 5+12A+5；卫浴磨砂；纱窗	同左	—
能效	7 星 NatHERS	7 星 NatHERS	—

看不见的结构——我们在哪里多花钱

租客永远看不见的两样东西，决定了一栋奶奶房第十年让业主花多少钱：骨架和地基。以下是 E2ES 按 60 m² 的估算。多花的部分含在固定价里——客户不多付。

LVL 与 MGP10 价格：Bunnings 每米零售价，2026 年 10 月 23 日。骨架与地基差价：E2ES 按 60 m² 估算，以个案报价为准。
项目	E2ES	常见做法	E2ES 多花（60 m²，估算）
骨架	LVL 或 Z275 镀锌钢	MGP10 松木（90 × 45 mm：LVL $11.42 / 米，MGP10 $5.82 / 米）	约 $15,000
地基——维州、西澳	钢筋混凝土工程地坪，约 $25,000+	木地台 + 墩柱，约 $8,000	约 $17,000
地基——新州	钢筋混凝土工程地坪	华夫板地坪	约 $5,000
地基——昆州	混凝土墩上的架空钢地台	木地台 + 墩柱	约 $12,000

标准配置——室内

墙面与天花: 8 mm WPC 饰面板（栀子白），一体成型、免批灰免油漆；卫浴天花为蜂窝铝复合吊顶；66 × 18 mm 预涂底漆实木踢脚与门套线。
地面: 全屋 7 mm SPC 硬质复合地板 + 静音垫；湿区 600 × 600 R10 防滑地砖。
厨房: 16 mm 橡木纹柜体 + 1 mm 封边，缓冲铰链与滑轨，哑光黑拉手，含吊柜；岩板台面；挡水由整块 3200 × 1600 岩板切割成型。
厨电: Bosch 电陶炉（34 m² 30 cm，60 / 80 m² 60 cm）、Bosch 不锈钢嵌入式电烤箱、Bosch 60 cm 抽拉式烟机（外排）。
水槽: 304 食品级不锈钢台下盆 590 × 450 + 304 不锈钢抽拉龙头（WaterMark，WELS 4 星）。
卫浴: 岩板台盆 + 900 × 550 木纹浴柜，哑光黑龙头与 750 × 900 边框镜；壁靠式连体座便 + 缓降盖板（双冲 4.5 / 3 L）。
淋浴: 无槛步入式淋浴（符合 Livable Housing），1530 × 1950 黑框透明钢化玻璃淋浴门，哑光黑顶喷 + 手持花洒 + 混水阀。
湿区: SPC 防水墙板 + 600 × 600 地砖，含全部防水与阳角收边。
洗衣: 60 m² 起设独立洗衣区；34 m² studio 预留洗衣机进排水口。
衣柜与门: 每间卧室 2 门推拉衣柜 1650 × 2100；卧室 820 mm 平开门、卫生间 840 mm 防潮门；哑光黑执手。入户门为 920 × 2040 红胡桃木饰面实芯门。
电气: 全部电源回路 30 mA 漏电保护；每间房 3 个 GPO + 1 个数据点；9 W 三色可调光 LED 筒灯；250 mm 外排式排气扇（≥ 25 L/s）；电气安全证书。
消防: 10 年电池无线互联光电烟感（AS 3786）+ 4.5 kg 灭火器。
舒适: 2.4 kW 冷暖分体空调；160 L 热泵热水器。
无障碍（免费）: 无槛淋浴、扶手、淋浴座椅、1:10 无台阶入户坡道（混凝土或同等规格钢结构）。

户型与各州固定价

固定价，含 GST，单位澳元；价目更新于 2026-10-17。签约价 = 交付价。
户型	维州	昆州	新州	西澳
34 平	$121,000	$154,000	$154,000	$154,000
60 平	$170,500	$203,500	$203,500	$203,500
80 平	$218,900	$236,500	本州不提供	本州不提供
80 平 Premium	$253,000	$275,000	本州不提供	本州不提供
80 平 Premium + 20 平封闭车库	$275,000	本州不提供	本州不提供	本州不提供
300 平 Rooming House	$748,000	本州不提供	本州不提供	本州不提供

34 m² studio 占地 34.3 m²（室内 31.4 m²）。60 m² 为 59.86 m²（8.34 × 7.59 m），两房或三房一卫。80 m² 为 78.39 m²（含 1.42 m² 门廊），两房或三房两卫，层高 2.7 m（34 与 60 m² 为 2.4 m）。300 m² rooming house（九房九卫）为维州推倒重建项目。

固定价包含与不含

包含：设计与图纸、building permit 与认证、能效评估、结构工程、土壤测试、场地平整与土壤清运、地坪或架空钢地台、上述全部建造与室内配置、接驳现有水电排污雨水（排污 10 m、电缆 15 m 以内）、终检与入住许可。
不含：政府规费与许可、资产保护许可、燃气与电话 / NBN 接入、1 m 以上挡土墙、围栏、景观与水泥路（可选：1.8 m Colorbond 围栏每米 $120 + GST；景观 $2,000 + GST；钢筋混凝土路每平米 $120 + GST）。
超出标准额度的部分（更长的管线、更深的沟槽、硬地面切割）在签约前书面报价；约定的合同价在施工期间不再增加。

保修

保修不含：正常磨损、业主自行改动、维护不当、洪水风暴等自然灾害、业主自购材料。法定保修另外适用。
项目	维州 · 新州 · 西澳	昆州
结构——地基、承重墙、屋顶	6 年	6 年
防水——防水膜、淋浴密封	6 年	6 年（表面老化 1 年）
水管——管道、接头、排水	6 年	6 年（轻微渗漏 1 年）
电气——线路、开关、配电箱	6 年	6 年（小件 1 年）
装修与表面——油漆、瓷砖、五金	6 年	1 年
起算日	维州自 Occupancy Permit 签发日；新州、西澳自完工日	自完工日

谁建造、谁出租、谁帮你买

E2ES 建造奶奶房——设计、报建、施工到交付，一份固定价合同。
OptimaRea 是持牌维州物业管理公司，交付后可以负责招租与管理——见奶奶房出租管理与公开租赁看板。
PremiumRea 是墨尔本买家中介，帮你找能加建奶奶房的房子——见维州奶奶房投资。

手册 PDF（v1.9）

常见问题

E2ES 奶奶房用什么骨架？: LVL 或 Z275 镀锌钢——不用 MGP10 松木。钢骨架为 89 系列镀锌钢主龙骨 + 90 × 90 mm 方钢柱，符合 AS 1397（G350，Z275），白蚁不蛀、不变形、不腐烂。
为什么不像多数建商那样用 MGP10 松木？: 因为房子交付后我们自己管租。MGP10 是行业常规做法、也是最便宜的结构选项；90 × 45 mm 同尺寸，LVL 每米价格约为它的 2 倍（$11.42 对 $5.82，Bunnings，2026 年 10 月 23 日）。E2ES 估算 60 m² 骨架升级约多花 $15,000，含在固定价里。
E2ES 奶奶房是混凝土地坪还是墩柱？: 维州、新州、西澳是按 AS 2870 设计的钢筋混凝土工程地坪——60 m² 约 $25,000，木地台加墩柱约 $8,000，差价含在价格里。昆州是离地 450 mm、架在入土不少于 0.8 m 混凝土墩上的架空钢地台。
保温和能效是多少？: 墙体 R2.7、天花 R6.0，双层中空钢化玻璃窗，每一栋都是 7 星 NatHERS。
厨房和卫浴有什么？: 岩板台面 + 整块岩板挡水、橡木纹缓冲柜体、Bosch 电陶炉 / 烤箱 / 抽拉烟机、304 台下盆 + 抽拉龙头；岩板台盆、黑框玻璃门的无槛步入式淋浴配顶喷、壁靠式马桶。
E2ES 保修几年？: 维州、新州、西澳一个 6 年保修，覆盖结构、防水、水管、电气与装修表面。昆州按项分级：结构 6 年；防水、水管、电气 6 年（表面小件 1 年）；装修表面 1 年。
60 m² 的 E2ES 奶奶房多少钱？: 维州 $170,500 含 GST，昆州、新州、西澳 $203,500 含 GST——固定价，含设计报建、场地平整与标准额度内的水电接驳。
无障碍配置要另外付钱吗？: 不用，每一栋免费提供：扶手、淋浴座椅、无槛淋浴和 1:10 无台阶入户坡道。

术语表

LVL（单板层积材）: 把薄木单板加压胶合成的结构材，平直稳定。90 × 45 mm 同尺寸零售价约为 MGP10 松木的 2 倍。
MGP10: 机械分级结构松木，应力等级 10——澳洲大多数房子和奶奶房用的骨架木材。
Z275 镀锌钢: 双面镀锌量 275 g/m² 的钢材。不腐烂、不变形，白蚁不蛀。
SHS 方钢: Square hollow section，E2ES 骨架中 90 × 90 mm 的方钢柱。
PFC 槽钢: Parallel flange channel，昆州架空地台的 250 mm 钢主梁。
AS 2870: 澳洲住宅地坪与基础标准；地坪按土壤测试结果依此设计。
NatHERS: 全国住宅能效评级体系。所有 E2ES 住宅均为 7 星。
WPC 饰面板: 木塑复合墙面与天花板，出厂即成品，墙面天花无需批灰和油漆。
SPC 地板: 石塑复合（hybrid）硬芯防水地板，7 mm，下铺静音垫。
岩板: 高密度烧结石板，用于台面、整块挡水和浴室台盆。

来源登记

E2ES granny flat handbook v1.9 (VIC, QLD, NSW, WA; English and Chinese) — The specification, inclusions, warranty and structure-cost estimates on this page. (访问于 2026-10-24)
E2ES price book (granny-pricing.json) — Fixed prices by state, ex GST; GST added at 10 %. (访问于 2026-10-17)
Bunnings — 90 x 45 mm 3.6 m e2S LVL e-beam — Retail price per lineal metre used for the LVL figure ($11.42 / m). (访问于 2026-10-23)
Bunnings — 90 x 45 mm MGP10 H2 blue pine framing 3.0 m — Retail price per lineal metre used for the MGP10 figure ($5.82 / m). (访问于 2026-10-23)
Standards Australia — AS 2870 Residential slabs and footings — Design standard for the concrete slab. (访问于 2026-10-24)
NatHERS — Nationwide House Energy Rating Scheme — The 7-star rating scheme. (访问于 2026-10-24)
BlueScope — COLORBOND® steel — Roofing, gutters and downpipes. (访问于 2026-10-24)
James Hardie — Axon™ cladding — Cladding specified as Axon or equivalent. (访问于 2026-10-24)

修订记录

2026-10-24依据 E2ES 手册 v1.9 首次发布；手册规格取代此前网站规格（MGP10 松木骨架、R2.0 / R3.5 保温），所有 E2ES 页面同步更新。

本页为 E2ES 标准规格的一般性信息。每个项目以其固定价合同附件为准；场地条件、council 要求与结构设计可能改变个别项目。结构差价为 E2ES 按 60 m² 的估算。E2ES —— Optima Real Estate Pty Ltd。

引用格式：E2ES (2026)。奶奶房规格——参考表，版本 2026-10-24。https://e2es.com.au/zh/reference/granny-flat-specifications（数据集：https://e2es.com.au/data/granny-flat-specifications.json）。