墨尔本价格调研 · 更新于 2026 年 7 月
墨尔本 granny flat 价格——
所有建商，一张实话表。
我们把自己的价格和所有人放在一起——每家建商官网的公开报价（2026 年 7 月 采集），并标注每个价格到底包含什么。E2ES $110,000 + GST 的 Compact Studio 是本次调研中最低的固定全包价：精装完工、含报建与接驳、钢筋混凝土地坪——而且 2 个月交付，不是 4–7 个月。
$110k + GST
2026 年 7 月 调研中最低固定全包价——含报建、接驳、地坪、电器
2 个月
从决定到完工（市场常态：4–7 个月）
$100k / 租约
60 m² Dual Living = 一块地坪两套可出租 studio——单位租金收入成本全市最低
对比表（公开报价，2026 年 7 月）
| 建商 | 产品类型 | 公开报价 | 价格包含什么 | 地基 | 工期 |
|---|---|---|---|---|---|
| E2ES ★ | 现场建造 · turnkey 全包 | $110k–$200k + GST——固定价 | 全包：building permit、钢筋混凝土地坪、接驳（10 m/15 m）、厨房、卫浴、地板、空调、热泵热水器、电器、入住许可 | 混凝土地坪（AS 2870） | 从决定到完工 2 个月 |
| Elpor | 工厂预制 · 可移动 | 1 卧 $132,900 起 · 2 卧 60 m² $153,900 | 接近全包：含 permit + 接驳；整体运输的移动单元 | 未注明（移动单元） | 取得 permit 后 8–14 周 |
| Superior Granny Flats | 预制 · 可迁移 | Studio $117,900 仅单元（+$13,850 设计文件 +$12,900–$19,900 接驳 ≈ 实付 $145k+） | 仅房屋单元——设计文件与现场接驳另行收费 | 可迁移式基础 | 未公布 |
| Todd Devine Homes | 工厂预制 · 可移动 | 1 卧 $120,300 起 · 2 卧 $151,600 起 | 工厂预制移动单元；接主屋水电；permit / 现场工程另计 | 可移动（通常钢桩） | 开工 → 入住约 8 个月 |
| iBuild (kit / supply+build) | Kit 套件 / 代装包 | Kit $31k 起（仅套件）· 代装包 $149k–$181k 含 GST | 代装包不含钢桩、building permit + council 费、水电接驳、土壤测试、涂装 | 地坪或钢桩（钢桩费用另计） | 未公布 |
| VanHomes | 拖车级 · 展开式单元 | $41,690–$149,240 不含运费 | 拖车底盘展开式单元；运输 + 接驳另计；非固定住宅 | 拖车底盘——无地基 | 当天安装（6–8 小时） |
| Backyard Pods | Pod 毛坯壳套件 | 约 $23k–$53k（仅外壳，不可居住） | 仅外壳——精装、审批、水电、厨卫全部另计 | 地坪或墩柱（另计） | 仅毛坯壳 |
| Ecoliv (EcoHaven) | 高端预制模块化 | $214k–$271k + GST（1 卧） | 高端环保预制；太阳能 / 水箱 / 木饰面为付费选装 | 模块化 · 基础墩 | 视工厂排单 |
所有报价于 2026 年 7 月 从各建商官网公开页面采集（保留来源链接，点击建商名可查证）。包含项摘自同一页面——最终请以各建商当前报价为准。E2ES 价格不含 GST 与超出标准额度的现场变更（签约前书面披露）。
为什么最便宜的标价几乎从来不是最便宜的房子
2026 年墨尔本多家独立成本指南（Innovista、SKL、Benni Homes）给出的双卧 granny flat 全包价为 $150,000–$255,000，并提醒：隐藏成本——场地准备（$10k–$25k）、水电接驳（$8k–$18k）、报建与报告（$8k–$15k）、电器（$4k–$8k）——会让广告价格再涨 30–50%。
Kit 套件价（"$31k 起"）买到的是一个平板包外壳：没有地坪、没有 permit、没有水电、没有厨房。移动房的价格干脆跳过了地基——房子架在钢桩或拖车底盘上，租客脚下能听出来，银行估值另眼看待，有些贷款机构干脆不认。
E2ES 公布的数字就是最终数字：签约即锁定，从地坪到入住许可全部包含，超出标准额度的现场变更按米计价、签约前书面披露。
2 个月 vs 市场的 4–7 个月
每多建一周，就是少收一周租金。按 $380–$700/wk 的目标租金，提前 3–5 个月完工，等于在市场常规交付日之前先多收 $5,000–$14,000。
E2ES 真的是墨尔本最便宜的 granny flat 建商吗？
按真正的全包口径——精装完工、含报建、含接驳、混凝土地坪——是的，在我们 2026 年 7 月 的调研中：E2ES 30 m² $110,000 + GST，第二低的全包入门价约 $132,900。标价更低的产品要么是 kit 毛坯壳，要么是要再加 $26k+ 设计/接驳费的"仅单元价"，要么是没有地基的拖车底盘房。这张表我们持续更新、每行都留来源链接，欢迎查证。
为什么移动房（可移动板房）更便宜？
它们省掉了地基（用钢桩或拖车底盘替代工程地坪）、按可运输规格建造、通常不含报建和接驳。这确实帮建商省了真金白银——但租客付的租金更低、银行估值师把它当"可移走的改良物"处理、二手买家也会砍价。浇在地坪上的 Class 1a 住宅之所以按房子估值，因为它就是房子。
E2ES 固定价里包含了哪些别家要另收费的项目？
Building permit 与 surveyor 费、土壤测试、钢筋混凝土工程地坪、白蚁防治、10 m 污水 / 15 m 电缆内的全部接驳、含电器的完整厨房、完整卫浴、地板、空调、热泵热水器、涂装、入住许可。市面上最常被排除的三样——报建（$8k–$15k）、接驳（$12k–$20k）、设计文件（$13k+）——全部在我们的数字之内。
最便宜还用最好的材料，怎么做到的？
三套固定设计建了几百遍：Colorbond、James Hardie、CSR Bradford 按量采购拿批发价，零定制设计工时，自有工人领工资、没有分包商加价。省下来的钱来自重复和垂直整合，不是来自更薄的墙。
这些竞品价格最后核实是什么时候？
全部公开报价于 2026 年 7 月 从各建商官网采集，此表每季度复核一次。如果你发现某个数字变了，告诉我们、我们会更新——这张表只有保持诚实才有意义。
免费现场勘查
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告诉我们你的地址，以及你倾向于哪一套户型。我们会核查 council overlay、确认可行性，并以书面形式回复固定价报价、租金与回报率示意——无任何承诺前提。
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