墨尔本价格调研 · 更新于 2026 年 7 月
墨尔本 granny flat 价格——
所有建商，一张实话表。
我们把自己的价格和所有人放在一起——每家建商官网的公开报价（2026 年 7 月 采集），并标注每个价格到底包含什么。E2ES $110,000 + GST 的 Compact Studio 是本次调研中最低的固定全包价：精装完工、含报建与接驳、钢筋混凝土地坪——而且 2 个月交付，不是 4–7 个月。
作者：Yan Zhu · E2ES 联合创始人兼首席数据官
$110k + GST
2026 年 7 月 调研中最低固定全包价——含报建、接驳、地坪、电器
2 个月
从决定到完工（市场常态：4–7 个月）
$155k + GST
60 m² Two-Bedroom：家庭型两房第二住宅，工程地坪、精装交付
一句话答案
本次墨尔本调研中，最低的「精装完工、交钥匙」价格是 E2ES 的 30 m² Compact Studio：$110,000 + GST；60 m² 两房为 $155,000 + GST。这里说的「交钥匙」指的是：building permit 与 surveyor 费、工程钢筋混凝土地坪、10 m 污水 / 15 m 电缆额度内的全部接驳、含电器的厨房、卫浴、地板、空调与热水器，全部含在价内。调研中采集到的第二低全包入门价约为 $132,900；2026 年多家独立墨尔本成本指南给出的双卧全包价为 $150,000–$255,000。低于这些数字的广告价，通常是 kit 毛坯壳、需另加设计与接驳费的「仅单元价」，或者没有地基的拖车底盘房——这正是下面这张表要比的是**范围**而不只是价格的原因。
- 本次调研最低全包价
- $110,000 + GST（E2ES 30 m² Compact Studio）——签约即锁定
- 采集到的第二低全包入门价
- 约 $132,900
- 2026 年独立指南给出的双卧全包价
- $150,000–$255,000
- 价格采集方式
- 于 2026 年 7 月 从各建商官网公开页面采集——表中每个建商名称都链接到其来源页
- 什么才算「交钥匙」
- 报建 + 地坪 + 接驳 + 厨房 + 卫浴 + 地板 + 空调 + 热水 + 入住许可
- 任何报价都不含什么
- 超出标准额度的现场条件变更——我们的按米费率在价格页公布，签约前可查
竞品价格采集于 2026 年 7 月；本页法规引用最近一次核实于
这张表是谁做的
本次调研由 E2ES 编制——我们既是表中的建商之一，也是排在最上面那一行的卖方。E2ES 与物业管理方 OptimaRea 同属 Optima Real Estate Pty Ltd。这不是第三方独立测评。它之所以可以被查证而不只是一句自夸：表中每一个竞品数字都是该建商官网在采集时点的公开广告价，每个建商名称都直接链接到数字的出处页，「价格包含什么」一列摘自同一页面——你可以点开任意一行来反驳我们。如果某个数字已经变了，告诉我们，我们会更正。
从资料查询到项目评估
后院狭长、有 heritage 或通道限制？
先说清具体地块、户型和疑问，再核实报价范围。现场评估、专业报告与施工报价的范围及费用，由团队与您确认。
- 实际户型
- 一卧或其他尺寸请单独说明，标准 studio 报价不能直接套用。
- 现场通道
- 准备侧通道宽度和现场照片，核查运输、安装与施工组织。
- 审批范围
- 带上地址和已有规划资料，明确仍需核查的条件与专业报告。
- 完整报价
- 逐项核对基础、接管、运输、专业费、GST、排除项及变更条件。
对比表（公开报价，2026 年 7 月）
| 建商 | 产品类型 | 公开报价 | 价格包含什么 | 地基 | 工期 |
|---|---|---|---|---|---|
| E2ES ★ | 现场建造 · turnkey 全包 | $110k–$155k + GST——固定价 | 全包：building permit、钢筋混凝土地坪、接驳（10 m/15 m）、厨房、卫浴、地板、空调、热泵热水器、电器、入住许可 | 混凝土地坪（AS 2870） | 从决定到完工 2 个月 |
| Elpor | 工厂预制 · 可移动 | 1 卧 $132,900 起 · 2 卧 60 m² $153,900 | 接近全包：含 permit + 接驳；整体运输的移动单元 | 未注明（移动单元） | 取得 permit 后 8–14 周 |
| Superior Granny Flats | 预制 · 可迁移 | Studio $117,900 仅单元（+$13,850 设计文件 +$12,900–$19,900 接驳 ≈ 实付 $145k+） | 仅房屋单元——设计文件与现场接驳另行收费 | 可迁移式基础 | 未公布 |
| Todd Devine Homes | 工厂预制 · 可移动 | 1 卧 $120,300 起 · 2 卧 $151,600 起 | 工厂预制移动单元；接主屋水电；permit / 现场工程另计 | 可移动（通常钢桩） | 开工 → 入住约 8 个月 |
| iBuild (kit / supply+build) | Kit 套件 / 代装包 | Kit $31k 起（仅套件）· 代装包 $149k–$181k 含 GST | 代装包不含钢桩、building permit + council 费、水电接驳、土壤测试、涂装 | 地坪或钢桩（钢桩费用另计） | 未公布 |
| VanHomes | 拖车级 · 展开式单元 | $41,690–$149,240 不含运费 | 拖车底盘展开式单元；运输 + 接驳另计；非固定住宅 | 拖车底盘——无地基 | 当天安装（6–8 小时） |
| Backyard Pods | Pod 毛坯壳套件 | 约 $23k–$53k（仅外壳，不可居住） | 仅外壳——精装、审批、水电、厨卫全部另计 | 地坪或墩柱（另计） | 仅毛坯壳 |
| Ecoliv (EcoHaven) | 高端预制模块化 | $214k–$271k + GST（1 卧） | 高端环保预制；太阳能 / 水箱 / 木饰面为付费选装 | 模块化 · 基础墩 | 视工厂排单 |
所有报价于 2026 年 7 月 从各建商官网公开页面采集（保留来源链接，点击建商名可查证）。包含项摘自同一页面——最终请以各建商当前报价为准。E2ES 价格不含 GST 与超出标准额度的现场变更（签约前书面披露）。
为什么最便宜的标价几乎从来不是最便宜的房子
2026 年墨尔本多家独立成本指南（Innovista、SKL、Benni Homes）给出的双卧 granny flat 全包价为 $150,000–$255,000，并提醒：隐藏成本——场地准备（$10k–$25k）、水电接驳（$8k–$18k）、报建与报告（$8k–$15k）、电器（$4k–$8k）——会让广告价格再涨 30–50%。
Kit 套件价（"$31k 起"）买到的是一个平板包外壳：没有地坪、没有 permit、没有水电、没有厨房。移动房的价格干脆跳过了地基——房子架在钢桩或拖车底盘上，租客脚下能听出来，银行估值另眼看待，有些贷款机构干脆不认。
E2ES 公布的数字就是最终数字：签约即锁定，从地坪到入住许可全部包含，超出标准额度的现场变更按米计价、签约前书面披露。
2 个月 vs 市场的 4–7 个月
施工时间就是持有时间：房子还在建的时候不可能有租客。如果要量化，算式是（周租金 × 少建的周数），而这两个输入项——你的房子实际能租到多少、你这块地实际能省下几周——在现场勘查之前我们都无从知晓，所以这里不给出一个金额。上表的工期是常规值，不是合约承诺：overlay 地块（heritage / 山火 / 洪水）会改变审批路径，一旦适用我们在签约前书面告知。
E2ES 真的是墨尔本最便宜的 granny flat 建商吗？
按真正的全包口径——精装完工、含报建、含接驳、混凝土地坪——是的，在我们 2026 年 7 月 的调研中：E2ES 30 m² $110,000 + GST，第二低的全包入门价约 $132,900。标价更低的产品要么是 kit 毛坯壳，要么是要再加 $26k+ 设计/接驳费的"仅单元价"，要么是没有地基的拖车底盘房。这张表我们持续更新、每行都留来源链接，欢迎查证。
为什么移动房（可移动板房）更便宜？
它们省掉了地基（用钢桩或拖车底盘替代工程地坪）、按可运输规格建造、通常不含报建和接驳。这确实帮建商省了真金白银——但租客付的租金更低、银行估值师把它当"可移走的改良物"处理、二手买家也会砍价。浇在地坪上的 Class 1a 住宅之所以按房子估值，因为它就是房子。
E2ES 固定价里包含了哪些别家要另收费的项目？
Building permit 与 surveyor 费、土壤测试、钢筋混凝土工程地坪、白蚁防治、10 m 污水 / 15 m 电缆内的全部接驳、含电器的完整厨房、完整卫浴、地板、空调、热泵热水器、涂装、入住许可。市面上最常被排除的三样——报建（$8k–$15k）、接驳（$12k–$20k）、设计文件（$13k+）——全部在我们的数字之内。
最便宜还用最好的材料，怎么做到的？
三套固定设计建了几百遍：Colorbond、James Hardie、CSR Bradford 按量采购拿批发价，零定制设计工时，自有工人领工资、没有分包商加价。省下来的钱来自重复和垂直整合，不是来自更薄的墙。
这些竞品价格最后核实是什么时候？
全部公开报价于 2026 年 7 月 从各建商官网采集，此表每季度复核一次。如果你发现某个数字变了，告诉我们、我们会更新——这张表只有保持诚实才有意义。
表中的价格含 GST 吗？
E2ES 的价格均为另加 GST（如 30 m² Compact Studio $110,000 + GST），且不含超出标准额度的现场条件变更项——这些在签约前书面披露。竞品数字则是采集时各建商官网广告价的原样转录；每个建商名称都链接到其来源页，GST 与包含项的细则请以各家官网为准并自行核对。
E2ES 固定价之外还可能加收哪些现场费用？
只有价格页公布的现场变更清单里的项目——污水/电缆超出所含 10 m / 15 m 额度的按米计费、更深的接驳点、岩石移除、超出地坪额度的额外混凝土、Brisbane 与 Gold Coast 的 council 基础设施费，以及 overlay（覆盖区）适用时的 BAL 防火或海岸危险升级。所有适用项在免费现场勘查时书面披露——广告价加上这份书面变更清单，就是完整的数字。
资料来源与核实
本页 E2ES 价格为我们自己的固定合约价。竞品数字是各建商官网在 2026 年 7 月 的公开广告价，可从表中建商名称点入查证。上文每一条法规陈述都可追溯到下列一手来源之一，均于 2026 年 8 月 31 日打开或经搜索核实。
- 1Planning Victoria——Small second homes（Amendment VC253） — 为什么墨尔本 60 m² 以内、地块合格的奶奶房无需 planning permit——这正是报建阶段只要一个月而不是一个季度的原因。
- 2Building and Plumbing Commission——Small second dwelling — 即使免 planning permit，building permit 仍然必须办；该住宅不可分割、不可分开出售。任何不含报建的报价都不是全包报价。
- 3Building and Plumbing Commission——Find and check a practitioner — 维州公开注册查询库。签约前把这张表里的任何一家建商（包括我们）查一遍。
- 4Consumer Affairs Victoria——Preparing a major domestic building contract — 造价超过 $10,000 的住宅建造工程须签书面 major domestic building contract，且签约前必须向业主交付《Domestic Building Consumer Guide》。这份文件才是「固定价」具有约束力的依据。
- 5Building and Plumbing Commission——Domestic Building Insurance 与 Home Warranty — 造价超过 $16,000 的工程必须投保；2026 年 7 月 1 日及之后签订的合格合约由 Home Warranty 取代 Domestic Building Insurance。表中任何一家的报价都值得核对这一项。
- 6Building and Plumbing Commission——building permit levy 计算器 — 按工程造价征收的法定税费（每 1 澳元 0.128 分；造价 $10,000 及以下免征），它就藏在报价的「报建」那一行里。
- 7National Construction Code——Building classifications — Class 1a 是单栋住宅——可出租、浇在地坪上的奶奶房所依据的分类；也正因如此，拖车底盘房是**另一种产品**，而不是同一种产品的便宜版本。
- 8Safe Work Australia——人造石禁令 — 自 2024 年 7 月 1 日起，全澳禁止人造石台面的制造、供应、加工与安装——现在的合规报价里不可能出现人造石。
- 9Australian Bureau of Statistics——Building Approvals, Australia — 如果你想要一个不是出自建商之手的市场背景数据：全澳住宅批建量与住宅建造总额的官方统计序列。
免费现场勘查
从一次
30 分钟现场勘查开始。
告诉我们你的地址，以及你倾向于哪一套户型。我们会核查 council overlay、确认可行性，并以书面形式回复固定价报价、租金与回报率示意——无任何承诺前提。
销售与可行性
+61 480 099 909
邮箱
hello@e2es.com.au
办公地址
Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179