昆州奶奶房法规逐个 council 看 ——
从布里斯班都会区到黄金海岸。

昆州奶奶房有三件事在州级决定，并在每个 council 辖区内完全一致。第一是定义。Planning Regulation 2017 附表 24 把 **secondary dwelling** 定义为"地块上与另一栋住宅配合使用、但从属于该住宅的住宅，无论其是否与另一栋住宅相连，或是否由与另一栋住宅家庭有亲属或关联关系的人居住"。住宅（dwelling）指带有食物准备设施、浴缸或淋浴以及厕所的自足式居所。一个地块上的两栋住宅，其中一栋为 secondary dwelling，在法律上仍然是同一个"dwelling house"——这正是奶奶房不能分割产权、不能单独出售的原因。

第二是居住者。Planning (Secondary Dwellings) Amendment Regulation 2022 于 2022 年 9 月 23 日公告（多数 council 引用 9 月 26 日，即首个工作日），删除了 secondary dwelling 必须由与主屋同一家庭居住的旧规定。这就是昆州奶奶房如今成为出租产品的全部原因：在每一个地方政府辖区内，它都可以以 general tenancy agreement（普通租约）出租给任何人。这项修订没有改动任何 council 的面积、选址或停车规则；规划方案里若还残留"同一家庭"的字眼，也不能收窄 Regulation 设定的定义。

第三是审批架构。Regulation 附表 6 规定，在低密度、中低密度与风貌住宅区内，合规的 dwelling house（含其 secondary dwelling）属于 accepted development（接受性开发），因此只要奶奶房满足 council 自己的 acceptable outcomes，除非 overlay 另有规定，council 不能要求提交开发申请。无论如何每个项目都需要 **building approval**（Class 1a 建筑，由私人 certifier 或 council 审批）和 council 的 **plumbing and drainage permit**。选址 —— 离边界多近、地块可以有多少面积被屋顶覆盖 —— 来自 Queensland Development Code（450 m² 以下地块适用 Mandatory Part 1.1，450 m² 及以上适用 1.2），除非规划方案以自己的数字替代。

**Brisbane City Council**（City Plan 2014，第 36 版，2026 年 6 月 12 日生效）。Dwelling house code 允许 secondary dwelling **最大 80 m² gross floor area，且位于主屋 20 m 范围内**（Table 9.3.7.3.A，acceptable outcome AO1.2；450 m² 以下地块适用的 small-lot code 有相同条款）。在此限度内，奶奶房作为 dwelling house 的一部分评估 —— 属于 accepted development，由 certifier 做 building approval。Brisbane 的 Infrastructure Charges Resolution (No. 15) 2026 没有 secondary dwelling 条款，而 council 征费只能附着于开发批文，因此接受性开发的奶奶房通常不产生 council 征费。两点提醒：网上流传的"乡村用地 100 m²"在规范中没有找到；而 **Major Amendment Package L** —— 2025 年 11 月征询意见，预计 2026 年中后期采纳 —— 拟把 secondary dwelling 限制为 80 m² 与**地块面积 10 %** 二者取小、两间卧室、总建筑覆盖率 50 %。400 m² 的地块将只能建 40 m²。截至 2026 年 9 月 12 日尚未采纳；如果你的地块不到 800 m²，审批的时间点很重要。

**Logan City Council**（Logan Planning Scheme 2015，第 9.2 版）。住宅区内 1,000 m² 以下地块最大 **70 m²**，其余 **100 m²**；gross floor area 不含车库、carport、露台与庭院。Logan 的选址标准不是距离而是位置：单元位于主屋旁边、内部或后方 —— **绝不能在主屋前方** —— 临街宽不足 30 m 时共用一个车道出口。**没有最小地块面积**，也没有最小临街宽度。Logan 是都会区唯一公开对 secondary dwelling 征收基础设施费的 council —— 依据 2025 年 9 月 1 日生效的 Charges Resolution (No. 12) 2025 按独立住宅费率征收 —— 需要纳入预算。Logan 另保留一条更早的独立路径"auxiliary unit"（最小 450 m² 地块、最多两间卧室），有自己的规则。

**Ipswich City Council**（Ipswich City Plan 2025，2025 年 7 月 1 日生效）。按地块面积分档 —— **450 至 600 m² 地块 60 m²，600 至 800 m² 为 90 m²，800 m² 以上 120 m²**（Table 9.3.7.3.1）—— 对卧室数量、居住者身份、地块是否已有房屋均无限制。Residential 与 Rural 区内属 accepted development subject to requirements；Character Residential、Centres、Industry 及 Environment and Conservation 区需提交开发申请。由于表中没有 450 m² 以下的档位，更小的地块不属于接受性开发，需要 code assessment。Ipswich 对 secondary dwelling **不征收基础设施费**，要求每栋住宅有独立的三桶垃圾区，并且不会分配独立门牌号。

**City of Moreton Bay**（MBRC Planning Scheme 2016，第 7 版 —— 2024 年 10 月 30 日的 Better Housing Amendment）。五者中最具规定性的一个。secondary dwelling 在 **450 至 800 m² 地块上最大 45 m²，800 m² 以上最大 55 m²**（RAD21）；不得位于主屋前方，若独立建造须在主屋 **10 m 范围内**（RAD22）；地块至少 **450 m² 且临街 10 m**，在 Suburban neighbourhood 与 Coastal communities 两个 precinct 内为 600 m² 与 12.5 m（RAD18）；一个额外停车位（RAD20）；以及 —— 最容易被业主忽略的一条 —— 单元必须与主屋**共用一个供水接驳与水表、一个电力接驳与电表**（RAD19）。不满足其中任何一条也不会触发完整的开发申请，而是由 council 在建筑审批中担任 concurrence agency（会签机构）。相关 precinct 内的建筑覆盖率为 60 %。

**Redland City Council**（Redland City Plan，第 14 版）。Redland 是例外：其规划方案对 secondary dwelling **没有 gross floor area 上限**。面积通过 council 的 Amenity and Aesthetics Policy and Guideline（2024 年 2 月 1 日起实施）管理，其"probable solutions"为 **1,000 m² 以下地块 85 m²，更大地块 112 m²，6,000 m² 以上的乡村地块 160 m²**；更大的设计会被转交 council 并征费 —— 依据 Adopted Infrastructure Charges Resolution (No. 3.2) 2023，85 至 112 m² 按独立住宅费率的 30 % 征收，超过 112 m² 按 50 %。低于这些面积不产生 council 征费，许多地块只需 building 与 plumbing 审批。2023 年的 secondary dwelling 修订案已于 2025 年 10 月撤回并并入 Major Amendment 02/25，council 于 2026 年 7 月 15 日决议提请规划部长批准；截至 2026 年 9 月 12 日尚未生效。

**Sunshine Coast Council**（Sunshine Coast Planning Scheme 2014，修订至第 27 号，2024 年 1 月 23 日）。最大 **60 m²**（Rural 与 Rural residential 区 90 m²；Moffat Beach、Shelly Beach 与 Dicky Beach 一带 45 m² 且高度不超过 4 m）；独立单元须在主屋 **20 m** 范围内；城区内地块须为**面积至少 600 m² 的规则形状地块** —— 这是这些 council 中唯一真正的城区最小面积。单元与主屋共用供水接驳与水表、污水接驳、门牌号与车道，并需一个额外停车位。新规划方案正在编制（征询意见于 2025 年 9 月 19 日截止；州政府已要求 council 取消 secondary dwelling 的最小地块面积），但尚未生效。

**Noosa Shire Council**（Noosa Plan 2020，第 3 号修订，2026 年 3 月 20 日）。一或两间卧室、最大 **65 m²** gross floor area，高度、退距与建筑覆盖率取自分区规范；不论地块大小一地一栋；可出租给非亲属租客但**不得**用于短租；一个额外停车位。合规时由 certifier 审批，无需转交 council。自 2025 年 7 月 1 日起 Noosa 对 secondary dwelling **不征收基础设施费**。

**Scenic Rim Regional Council**（Scenic Rim Planning Scheme 2020，2023 年 6 月 30 日版）。最大 **60 m²**，位于主屋最外缘 **20 m** 范围内，一个额外停车位，并与主屋接入同一供水与电力系统。规划方案自带退距表：住宅区与乡镇区内距街道 6 m、转角地块次要临街边 3 m、墙高 4.5 m 以内距侧边与后边界 1.5 m（7.5 m 以内 2 m）；Limited development 与 Rural residential 区内距街道 10 m、距侧边 3 m（或 5 m）。收费决议（第 16 版，2025 年 8 月）对 secondary dwelling 给予折扣征费。

**Somerset Regional Council**（Somerset Region Planning Scheme 5.0 版，2026 年 6 月 4 日生效）。Rural 区以外，**2,000 m² 以下地块 60 m²，更大地块 90 m²**；Rural 区内按地块面积分 60、90 或 120 m²（2,000 m² 以下、5 公顷以内、5 公顷以上）；单元不得比主屋更靠近街道，至少一个有顶停车位，Rural 区内距侧边与后边界 15 m。修订文本中还有 800 m² 最小地块的条款和一条旧的"主要家庭的亲属"条款 —— 后者不能凌驾于州级定义，两者都应在评估时对照已采纳版本确认。

**Lockyer Valley Regional Council**（Lockyer Valley Planning Scheme 及 2024 年洪水 TLPI，2024 年 7 月 22 日生效）。住宅区或 Township 区 **70 m²**，其他区 **100 m²**，不超过两间卧室，Rural 与 Rural residential 区内位于主屋 20 m 范围内，与主屋共用全部市政接驳、车道与私人开放空间；带 secondary dwelling 的 dwelling house 需要三个场内停车位。位于洪水 overlay（TLPI）内的地块需要提交 material change of use 申请。

Regulation 附表 6 只在"没有相关 overlay 适用"或 overlay 不使该用途成为可评估开发时，才把合规奶奶房保留为 accepted development —— 所以 overlay 就是接受性开发快车道的终点。Brisbane 的洪水 overlay（河流、溪流与地表漫流）、Traditional building character overlay（1946 年前的房屋）、遗产场所、滑坡、机场环境与交通噪音走廊；Gold Coast 的洪水、海岸侵蚀、山火与滑坡 overlay；Moreton Bay 的风暴潮、山火与建筑高度 overlay；Redland 的洪水与风暴潮、考拉栖息地与海岸保护 overlay；Lockyer Valley 的洪水 TLPI —— 每一种要么附加自己的规范要求（楼板标高、山火侵袭等级建造标准、颜色与材料），要么把项目转入开发申请。

两点实用提示。第一，overlay 几乎从不是禁令：它改变的是审批路径和往往还有建造规格，而不是单元能否存在。第二，昆州 council 的 overlay 地图没有以浏览器可以实时读取的形式发布，因此我们的规划器显示它能读到的州级风险图层（酸性硫酸盐土触发区、昆州遗产登记、海岸侵蚀易发区），并明确说明 council overlay 在场地评估时确认，而不是假装已经查过。

当奶奶房是自足式单元、租客不能进入主屋时，Residential Tenancies Authority 的立场是适用 **general tenancy agreement**（Form 18a）；若租客与家庭共用厨房或其他设施，则属于 **rooming accommodation**（Form R18），适用另一套规则。押金、入住状况报告与最低住房标准从第一天起全面适用。

账单由 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 第 164 至 166A 条管辖，水电两类的待遇不同。**水费**只有在三个条件全部满足时才能转嫁给租客：房屋**单独计量**（由供水机构安装、只计量该住宅的水表）、房屋**节水达标**（WELS 3 星水龙头与花洒、双冲厕所、无泄漏），且租约写明租客付水费。任何一条不满足，租客都不用付水费 —— 共用水表没有合法的"合理分摊"，固定服务费也永远不能转嫁。**电和气**则宽松一些：房屋没有单独计量时，租客**只有在租约写明服务项目、分摊计算方法与追偿方式**的情况下才可被要求支付分摊金额；有独立电表时，租客支付供应商的收费，不得多付。两种情况下业主都必须在四周内向租客提供供应商账单副本，否则丧失追偿权。

把两条放在一起，设计决定就清楚了。单独计量的奶奶房（自己的 NMI、在供水机构允许的地方有自己的水表）是昆州租客以常规方式支付自身用量的唯一配置。共用表的单元 —— Moreton Bay、Sunshine Coast、Scenic Rim 与 Lockyer Valley 所要求的 —— 仍可凭书面分摊条款追偿电费，但水费完全无法追偿，因此租金必须把它包含在内。

先用地图规划器：它从州地籍画出你的地块，让单元距每条边界 1.5 m、距每条 easement 1 m，在主屋后方放置 30 m² 与 60 m² 单元，并套用上表中你所属 council 的上限。然后预约免费场地评估。我们调取产权、核查 council overlay 与供水机构的污水管图，确认地块走哪条路径 —— certifier 审批的接受性开发，还是先做开发申请 —— 并在任何合约之前把路径、电表水表安排与时间书面列明。接受性开发的地块按 certifier 的速度推进；受 overlay 影响或乡村地块先做开发审批，时间在评估后书面确认。租赁法章节见昆州规则指南，我们在当地的项目见 Brisbane 与 Gold Coast 页面。