案例复盘 —
真实的工地、真实的租金、真实的坑。

一位 Cranbourne 投资人的三房主屋已有租客在住，想在后院加一份收入、又不打扰现有租约。整个项目期间主屋以 $520/周 持续出租——每次师傅进场前都提前通知租客，并新建了一道 paling fence 把前后院隔开，两户租客互不共享空间。

在 studio 满足维州最低租赁标准（minimum rental standards）——窗帘、冷暖空调、合规炉灶、安全检查——之后，租赁团队以 $325/周含账单 上市，并预先约定：如果第一周开放看房反应平淡，第二周降到 $290。结果根本没用上备用方案：上市三周内租客申请并入住。

一块普通的住宅地块上，两份租约现在每周合计毛收入约 $845——业主设定的"两户净租金至少 $730/周"目标也已达成（该区域奶奶房水电煤约 $30–40/周，已计入定价）。

后院带泳池的地块空间有限，这对夫妻的地块只装得下 24 m² studio，而不是他们最初想要的 30 m²。我们在可行性评估阶段直接讲明，把两种面积的租金差算给他们看，他们选择了地块真正装得下的方案。

报建期间主屋租客照常居住。Building permit 十月初获批；六天后开挖，进场第四天浇筑地坪（slab）。框架、屋面、外墙和内装贯穿整个春季，入住许可（occupancy certificate）一月底签发——横跨圣诞停工期，现场施工约十一周。

交付租赁团队之前，物业管理提醒：裸露的泥土路拍照难看、会拖慢出租，于是在第一次开放看房前加了一个 $3,000 的园艺包——步道、碎石、覆盖层和草籽。该 studio 评估租金为 $250–280/周另付账单，与 Casey 地区 24 m² studio 的实际水平一致。

一个家庭在 30 m² 一房和 40 m² 两房之间权衡，租赁团队算清租金差后选了更大的户型：多一间卧室，租客池就从单身人士扩展到情侣和小家庭。卫生间特意布置在外墙一侧，两类租客都适用。

地块上原有一堆旧棚屋（shed），还有一条排水 easement。所有棚屋必须全拆——拆一半的棚屋会漏风漏水，而任何构筑物都不能压在 easement 上——奶奶房因此重新选址，紧贴合规边界线，与现有车库保持 1.5 米间距。

主屋租客成了这个项目的幕后功臣：帮师傅存放工具、货到得早时帮忙开车库门、还主动配合垃圾桶的摆放。四月底浇筑地坪，四周后外墙板完工，六月进行室内收尾。作为 40 m² 两房，评估租金在 $380–420/周含账单 区间。

转角地块看着宽敞，实则要承受双重临街 setback（退界）——这块地要求次街一侧退 2 米，加上后院间距，初版图纸里 30 m² studio 距围栏只剩 600 毫米。业主提出异议（提得对），设计师重新选址，在最窄一侧保住了整整一米的可通行间距。

施工以 2025 年价格固定合同 $105k + GST 签订，围栏、大门和园艺作为真正因地而异的项目单独报价。Building permit 十二月中旬获批——这也是这个项目比多数项目更久的诚实原因：地下管线、地坪和框架撞上了圣诞—一月的行业停工期，入住许可五月初签发。

施工期间主屋重新租出——施工围挡把两个区域完全隔开，租客全程正常使用车库。OC 签发后，物业管理拍照并直接推向租赁市场。

不是每位客户都买整套服务。这位 Cranbourne 业主为控制成本选择了 owner-builder licence（业主自建牌照）模式，由我们团队负责报建、关键路径事项和她自己找不到的工种。Studio 从第一天就按轮椅无障碍标准设计——加宽卫生间、坡道入户——也为未来的年长租客提前布局。

整个项目最正确的决定发生在第一周：South East Water 的 PIC 申请（供水与排污接驳审批，$386.60，全州队列 6–8 周）第一时间递交，让排队与设计、报建并行，而不是在收尾阶段卡住整个工程。

主屋全程有租客居住——师傅进场围绕租客的时间安排，停电提前协商好（冰箱和摄像头不断电），钥匙通过 key safe 流转。三月拿到入住许可后，物业管理评估租金 $270–330/周，建议以 $330/周含账单 上市。

这个案例写给所有"地块不省心"的人。一处 Mill Park 房产找到我们时：后院有坡、隔着挡土墙，一座旧车库堵住了机械进场的唯一通道，而真正致命的是——地契上根本没有电表：旧供电电缆从邻居家地下穿过。

可行性评估在一分钱施工款动用之前就查出了全部三个问题。供电的解法需要在街边新建一个接线井（pit，配电商队列约 14 周）、挖沟并升级配电箱，再由零售商预约装表——所以申请被排在最前面递交，与设计和报建并行推进，逻辑和水务局排队完全一样。

机械进场的账也白纸黑字算给业主：保留车库意味着要请 traffic engineer 出坡道方案、甚至切开车库地面向下挖；而拆除车库只需一张 Section 29 拆除许可——费用不到 $100——还能让奶奶房正好落在车库原址上。图纸六月通过 building surveyor 审核，项目带着所有已定价的约束条件进入签约阶段。