Granny flat 贷款融资 —
业主实际在用的四条出资路径。

比多数人想象的低。以 30 m² 户型计，你需要约 $33k 的可动用现金或 equity（净值），以及偿付 $88k 贷款的能力——按约 6.3% interest-only（只还息）计约 $107/周。而且多数银行会把预期租金（约 $380/周）的 70–80% 计入你的还款能力（serviceability），所以这笔建造往往是改善而不是拖累你的借贷状况。经纪拿到你的工资单和现有贷款账单后，一次沟通就能给出确定答案。

通常可以——走 equity 而不是新增还款能力。如果你的主屋自购入后已升值，equity release 会按今天的估值重新计算，且 granny flat 的评估租金会加到你的收入端。不少按 2021 年数字"贷满"的业主发现，换成 2026 年估值再加 $380/周评估租金，结论就变了。若 equity 路径确实走不通，剩下的选项是现金、家人担保（family guarantee）、或等下一个估值周期。

不是——而且由我们安排是不合规的。E2ES 是建商，不是持牌信贷机构（licensed credit provider），我们不经手你的贷款申请、也不提供信贷建议。我们做的是把你转介给长期协作的持牌贷款经纪——他们熟悉我们的固定价合约、阶段付款表、以及各银行对 granny flat 的信贷政策。转介免费，且你没有义务使用他们。

Construction loan（建筑贷款）按四个实体施工节点放款：slab（地坪）、frame（框架）、lock-up（封顶封墙装窗）、fit-out/完工（内装）。每次放款前银行派估价师确认该阶段完成。由于 E2ES 现场施工只需约 4 周，整个放款序列压缩在约一个月内——不像整栋住宅要为数月工期的全额贷款付息。若你走 equity release 路径，资金已在你的 offset 账户里，直接按 E2ES 阶段账单付款即可，无需估价师到场。

银行估价师会把合规报建、有 council 批文、功能独立的第二居所视为"新增居住面积 + 新增收入"——两者都推高估值——但通常按低于主屋同等面积的标准计价，且各银行对可计入多少租金的政策不一。保住估值的两件事：Class 1a building permit + occupancy certificate（绝不要无批文改建），以及一份能证明租金的正式租约。有经验的经纪会把你的申请投向当期对 granny flat 政策最友好的银行——这正是经纪转介值得一用的细节所在。

能，但打折计。多数银行在居所合规获批、且已出租或有物业管理公司出具的租金评估（rental appraisal）后，按评估市场租金的 70–80% 计入（折扣覆盖空置与成本）。以 $380/周计约为 $266–$304/周的可评估收入——常常足以扭转一单临界申请。个别银行对第二居所租金比对独立投资房更保守，这同样是经纪替你选银行的问题。

不是第一次见面就交。顺序是：免费现场勘查 + 固定价方案（不收钱）→ 签建造合约（首付定金——依 Master Builders HC 8 合约，$20k 以上工程定金上限 5%）→ 报建与施工期间的阶段付款。你的贷款应在签建造合约前获批，所以请在计划开工前 4–6 周启动与经纪的沟通。30 m² 户型约 $33k 的"自付现金"是分摊在各阶段的，不是一次性预付。

能——而且多数投资者客户至少应该算一算。OC 签发、物业重估后（按 CoreLogic 2020–25 墨尔本转售数据通常上浮 $180k–$220k），你可以把建筑贷款并入主屋按揭按标准利率执行，或为税务记账清晰保留拆分账户、仅重新议价利率。重估后更低的 loan-to-value ratio 也正是释放 equity、启动下一套购置的触发点。预留 2–4 周和一笔估值费；利率节省与 equity 释放哪个更值，你的经纪会替你算清。

主屋 equity release（净值释放）/ 按揭 top-up——通常 2–4 周获批，因为抵押物（你现有的房子）贷款机构本来就熟悉，资金以现金形式到账，各阶段也无需银行验收。Construction loan（建筑贷款）办理更久（预留 4–6 周），且四个放款阶段各需估价师签核。无论哪条路，贷款都由持牌贷款经纪安排——E2ES 是建造商，只做转介。

应该。免费现场勘查和固定价方案不花钱，所以拿着书面方案先去找贷款经纪，在你希望开工的 4–6 周前启动沟通，贷款批复落定后再签建造合约。签约时的首期定金依 Master Builders HC 8 合约（$20k 以上工程）上限为 5%，其余自付现金分摊在各阶段付款中——在贷款落定之前，不会有大额款项到期。