Melbourne · Gold Coast · Brisbane · Sydney
设计 · 建造
出租 · 管理
一个团队、一份合约、一种结果——一栋在自家后院 产生正向现金流的 granny flat。
三套验证过的户型。从报建、建造、招租到长期管理，全部自有团队完成。
两个真实现金流场景 · 仅付首期，其余融资完成
60 m² Dual 双套小户型——把一份租金变两份
建造前
仅主屋
$520/wk
租金回报率 3.5%
+ 60m²
建造后
主屋 + Dual
$1,280/wk
租金回报率 8%+
其余通过建筑贷款（construction loan）融资——我们会对接经纪人帮你锁定利率。
单套 30 m² granny flat——$31.6k 自付撬动 +$280/wk 新租金
建造前
仅主屋
$520/wk
租金回报率 3.5%
+ 30m²
建造后
主屋 + Studio
$800/wk
$520 + $280
其余融资完成——新增租金通常能覆盖贷款月供，每月仍有正向现金流入账。
数据示意取自 E2ES 过往项目，并非预测。实际租金、贷款条件与首期金额，取决于你的物业、估值与个人借贷能力。我们会在现场勘查时为你建模实际方案。
3
成熟户型
12–16
周完工*
40+
自有团队
300+
在管物业
数据基于 100+ 个 E2ES 实际建造并持续在管的项目。
20% 法则
你不需要很有钱。
你只需要已经拥有土地。
大多数房东以为建一栋 granny flat 要拿出六位数现金。其实不必。建筑贷款（construction loan）承担主要资金，你只出 20%，新增租金偿还其余。四行算式就能说清。
第 01
土地你已经拥有
你的后院是一笔沉默的资本。银行已经按你的产权（title）估值，你不需要再为它付钱一次。建筑贷款仅以新建建筑作为抵押，与你已经拥有的土地无关。
第 02
只需 20% 首期离开你的账户
$22,000 即可建造 30 m² studio。$34,000 建造 60 m² 双卧。$40,000 建造 60 m² dual。其余 80% 通过建筑贷款融资——按 slab、frame、lockup、fitout 四个阶段分批放款。
第 03
新增租金覆盖新增月供——通常还有结余
30 m² studio 带来 ~$380 / wk = $1,648 / 月。$88k 建筑贷款按 6.5% 利率 ≈ $556 / 月还款。从第一位租客入住起就是正向现金流——通常每月 $800 – $1,100 入账，月月如此。
第 04
物业估值上涨 1.5×–2× 建造成本
Melbourne metro CoreLogic 2020–2025 数据：一栋 $110k 的 granny flat 为你的产权估值增加 $180k–$220k。在拿到 occupancy certificate（入住许可）当天，银行立即认可这部分增值——可作为下一笔购房的首付来源。
案例算式 · 30 m² Compact Studio
$32,000 现金 · 每年新增被动收入 $14,200 · 首年 cash-on-cash 回报约 44 %。
自付现金（一次性）
剩余 $88,000 → 建筑贷款，分 4 阶段放款。
每年回流现金
此外，交付当天即可获得约 $180k 的估值增量（CoreLogic 2020–25 均值）。
Cash-on-cash 回报 = 年度净现金流 ÷ 自付现金 = $10,688 ÷ $32,000 ≈ 33 %。 叠加 $180k 增值后，$32k 资本的首年回报接近 6 倍 于 ASX 蓝筹股股息率。仅作示意——实际数据取决于你的地块、贷款方与租客。
Property Value Uplift · 4 real sales
You don't need a tenant to make money.
A granny flat on title sells the house for more, every time.
Beyond weekly rent, a granny flat is recognised as a separate dwelling on title — buyers and lenders both price that in. Four recent Melbourne sales below show the resale premium, each linked to the public sold record on realestate.com.au.
Auction guide vs hammer
$200k above the auction guide.
Price guide $500k–$550k. Sold $725,000 on 19 Jul 2025. The selling agent attributed the over-guide result directly to the existing ~20 m² granny flat on the block — buyers paid a premium for the ready-to-rent second dwelling.
24 Flynn Crescent, Coolaroo VIC 3048
4 bed · 2 bath · 608 m² · House
With vs without granny flat
$200k more than a same-street no-granny home.
Price guide $690k–$750k — sold $980,000 on 2 Aug 2025. A comparable 3-bed, no-granny-flat house on the same street with the same 650 m² block tracked ~$200k lower in the same month. The granny flat alone explained the gap.
90 Bellevue Drive, Berwick VIC 3806
5 bed · 3 bath · 2 car · 650 m² · House
Awkward block still beats the regular block next door
$120k premium despite a "hardship" lot shape.
Irregular block — normally sells at a discount because it limits future renovation. Sold $920,000 on 17 May 2026 with a granny flat already on title. Same-street comparable 4 Warrenwood Place — a regular, larger block with no granny flat — sold $799,000 on 30 Jan 2026.
9 Warrenwood Place, Narre Warren VIC 3805
Irregular lot · existing granny flat
Even an unpermitted shell adds value
$90k premium for a shell with no permit.
Granny-flat shell only — kitchen + toilet plumbed in, structure standing, but no occupancy certificate. Sold $910,000 on 1 Mar 2026. Same-street comparables sold lower: 41 Helen St $820k (2 May 2026), 39 Helen St $840k (14 Feb 2026). The optionality alone — a buyer's path to a future legal granny flat — was worth ~$90k.
56 Helen Street, St Albans VIC 3021
Unfinished granny-flat shell · kitchen + WC roughed in
All four sales above are publicly recorded on realestate.com.au — click any card to verify the price, date and property details. Comparables drawn from the same street, same suburb, same quarter wherever possible. Past sales are not a forecast — but the pattern is consistent across Melbourne metro.
结论
如果你在 Melbourne 拥有土地，
这道数学题答案已经定了。
多数地主从未算过这三个数。一旦算过，建 granny flat 不再是"装修问题"——它就是下一步投资动作。
后院价值 · 此刻沉默
$200k – $400k
主屋后方 200–400 m² 未使用土地，银行通常认可的市值。今天产生 $0 收益。
自付现金
$32k – $52k
合计：20% 首期 + 报建 + 接驳。30 m² 入门门槛最低 ~$32k；60 m² dual studio 约 $52k。
每年新增财富
~$25,000+
租金增量 + 资产增值。复利效应：租金每年涨约 3%，物业随 Melbourne 大盘上涨。
什么情况下不建议建
我们会在签合同之前，用书面说明。
- ·地块太小（一般 ≤ 350 m² 为限）——我们会在免费现场勘查时书面告知，签约前透明。
- ·处于林火风险带需升级到 BAL-29+ ——额外 $20k–$40k 会破坏整体回报。
- ·Heritage overlay（遗产保护覆盖区）或 DCP / DCPO 限制——可能多 6–12 个月的规划期，有时直接不可行。
- ·你 12 个月内打算出售——卖出溢价的速度跟不上回收建造成本。
对于其他后院 ≥ 350 m²、没有覆盖区惊喜的地块——这道数学题不是 要不要做 的问题，而是 选哪个户型 的问题。