Melbourne · Sydney · Brisbane · Gold Coast · Perth
设计 · 建造
出租 · 管理
一个团队、一份合约、一种结果——一栋在自家后院 产生正向现金流的 granny flat。
固定价格，固定工期：文书报建 4 周，然后建造 3 个月。Turnkey 全包，含文书报建，价格与时间表在签约前确认。
两个真实现金流场景 · 仅付首期，其余融资完成
60 m² Dual 双套小户型——把一份租金变两份
建造前
仅主屋
$520/wk
租金回报率 3.5%
+ 60m²
建造后
主屋 + Dual
$1,280/wk
租金回报率 8%+
其余通过建筑贷款（construction loan）融资——我们会对接经纪人帮你锁定利率。
单套 30 m² granny flat——$31.6k 自付撬动 +$280/wk 新租金
建造前
仅主屋
$520/wk
租金回报率 3.5%
+ 30m²
建造后
主屋 + Studio
$800/wk
$520 + $280
其余融资完成——新增租金通常能覆盖贷款月供，每月仍有正向现金流入账。
数据示意取自 E2ES 过往项目，并非预测。实际租金、贷款条件与首期金额，取决于你的物业、估值与个人借贷能力。我们会在现场勘查时为你建模实际方案。
3
成熟户型
4 周 + 3 个月
文书报建 → 建造
40+
自有团队
300+
在管物业
数据基于 100+ 个 E2ES 实际建造并持续在管的项目。
20% 法则
你不需要很有钱。
你只需要已经拥有土地。
建筑贷款可承担部分建造资金。本示例以未税建造价的 20% 加全部 GST 作为自付现金，其余未税成本为贷款。租金及贷款条件均须具体评估。
第 01
土地你已经拥有
你的后院是一笔沉默的资本。银行已经按你的产权（title）估值，你不需要再为它付钱一次。建筑贷款仅以新建建筑作为抵押，与你已经拥有的土地无关。
第 02
自付未税价的 20% 首期及全部 GST
维州 studio 含 GST 建造价为 $121,000：示例自付 $33,000、贷款 $88,000。维州双卧含 GST 建造价为 $170,500：示例自付 $46,500、贷款 $124,000。自付现金包括未税价的 20% 首期及全部 GST；贷款须审批。
第 03
比较目标租金、贷款利息和持有成本
Studio 目标租金 $380 / 周，约为 $1,647 / 月。$88,000 贷款按 6.3% 年利率只还息，月利息为 $462。假设管理、保险与市政费合计 $200 / 月，剩余约 $985 / 月，尚未扣除空置、其他费用及税费。
第 04
物业估值须单独评估
Studio 含 GST 建造价为 $121,000。物业估值影响取决于地块、贷款机构与当时市场；建造价不等于估值，也不保证资产增值。
案例算式 · 30 m² Compact Studio
$33,000 自付现金 · 示例年净现金流 $11,816 · 现金回报率 35.8%，未扣空置及税费。
自付现金（一次性）
剩余 $88,000 → 建筑贷款，分 4 阶段放款。
每年回流现金
估值影响取决于你的地块、贷款机构与当时的市场，我们不作估计。
示例现金回报率 = 年度净现金流 ÷ 自付现金 = $11,816 ÷ $33,000 ≈ 35.8%。 假设周租 $380、$88,000 贷款按 6.3% 年利率只还息，管理、保险及市政费合计 $2,400 / 年。未扣空置、其他费用、税费及还本金额，实际结果会变化。
Property Value Uplift · 4 real sales
You don't need a tenant to make money.
A granny flat on title sells the house for more, every time.
Beyond weekly rent, a granny flat is recognised as a separate dwelling on title — buyers and lenders both price that in. Four recent Melbourne sales below show the resale premium, each linked to the public sold record on realestate.com.au.
Auction guide vs hammer
$200k above the auction guide.
Price guide $500k–$550k. Sold $725,000 on 19 Jul 2025. The selling agent attributed the over-guide result directly to the existing ~20 m² granny flat on the block — buyers paid a premium for the ready-to-rent second dwelling.
24 Flynn Crescent, Coolaroo VIC 3048
4 bed · 2 bath · 608 m² · House
With vs without granny flat
$200k more than a same-street no-granny home.
Price guide $690k–$750k — sold $980,000 on 2 Aug 2025. A comparable 3-bed, no-granny-flat house on the same street with the same 650 m² block tracked ~$200k lower in the same month. The granny flat alone explained the gap.
90 Bellevue Drive, Berwick VIC 3806
5 bed · 3 bath · 2 car · 650 m² · House
Awkward block still beats the regular block next door
$120k premium despite a "hardship" lot shape.
Irregular block — normally sells at a discount because it limits future renovation. Sold $920,000 on 17 May 2026 with a granny flat already on title. Same-street comparable 4 Warrenwood Place — a regular, larger block with no granny flat — sold $799,000 on 30 Jan 2026.
9 Warrenwood Place, Narre Warren VIC 3805
Irregular lot · existing granny flat
Even an unpermitted shell adds value
$90k premium for a shell with no permit.
Granny-flat shell only — kitchen + toilet plumbed in, structure standing, but no occupancy certificate. Sold $910,000 on 1 Mar 2026. Same-street comparables sold lower: 41 Helen St $820k (2 May 2026), 39 Helen St $840k (14 Feb 2026). The optionality alone — a buyer's path to a future legal granny flat — was worth ~$90k.
56 Helen Street, St Albans VIC 3021
Unfinished granny-flat shell · kitchen + WC roughed in
All four sales above are publicly recorded on realestate.com.au — click any card to verify the price, date and property details. Comparables drawn from the same street, same suburb, same quarter wherever possible. Past sales are not a forecast — but the pattern is consistent across Melbourne metro.
结论
如果你在 Melbourne 拥有土地，
这道数学题答案已经定了。
多数地主从未算过这三个数。一旦算过，建 granny flat 不再是"装修问题"——它就是下一步投资动作。
后院价值 · 此刻沉默
$200k – $400k
主屋后方 200–400 m² 未使用土地，银行通常认可的市值。今天产生 $0 收益。
自付现金
$33k – $46.5k
示例自付现金包含未税价的 20% 首期及全部 GST：34 m² studio 为 $33k；60 m² 双卧为 $46.5k。贷款须审批。
每年新增财富
~$25,000+
租金增量 + 资产增值。复利效应：租金每年涨约 3%，物业随 Melbourne 大盘上涨。
什么情况下不建议建
我们会在签合同之前，用书面说明。
- ·地块不足 300 m²（主要住宅分区内，small second dwelling 此时需要 planning permit）或后院间距不足——我们会在免费现场勘查时书面告知，签约前透明。
- ·处于林火风险带需达到 BAL-29+ 建造等级——须先在免费现场勘查中确认 BAL 评估与 planning permit 路径，再作决定。
- ·Heritage overlay（遗产保护覆盖区）或 DCP / DCPO 限制——可能多 6–12 个月的规划期，有时直接不可行。
- ·你 12 个月内打算出售——卖出溢价的速度跟不上回收建造成本。
对于其他地块 ≥ 300 m²、没有覆盖区惊喜的情况——这道数学题不是 要不要做 的问题，而是 选哪个户型 的问题。
免费现场勘查
从一次
30 分钟现场勘查开始。
告诉我们你的地址与心仪户型。我们会核查 council overlay 与场地要求，再与你讨论设计、工程范围与报价，无需承诺建造。
销售与可行性
+61 480 099 909
邮箱
enquiries@e2es.com.au
办公地址
Suite 631, Waterman Workspace, 44 Lakeview Drive, Scoresby VIC 3179