墨尔本 granny flat —— 固定价、
端到端，$121k 含 GST 起。

E2ES Melbourne 按 VIC 州固定价报价：34 m² $121,000 含 GST · 60 m² $170,500 含 GST。一口价全包：场地平整、开挖管沟、接驳现有水电排污与雨水、地坪及现场清理均已包含，只有您要求个性化定制，才会产生 Variation。另有已公布价格的型号：80 平 $218,900 含 GST · 80 平 Premium $253,000 含 GST · 80 平 Premium + 20 平封闭车库 $275,000 含 GST · 300 平 Rooming House $748,000 含 GST。户型、规格与时间待确认，可在配置器登记意向。

在 Melbourne 建造附属住宅，需要按分区、overlay 和现场条件确认审批路径。自 2026 年 10 月 15 日起，Amendment VC306 在 Clause 73.03 中将 small second dwelling（小型第二住宅）定义为与现有住宅位于同一地块、总楼面面积不超过 80 m² 的独立住宅——VC253 时期为 60 m²。在主要住宅分区，地块面积不小于 300 m²、地块上现有住宅不超过一套、它是唯一的 small second dwelling 且不接入管道天然气时，无需 planning permit（规划许可），除非 overlay、covenant 或 Section 173 协议另有要求；地块不足 300 m² 则需要许可。Building permit（建筑许可）任何情况下都需要；Building Regulations 2018（第 031 版）仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，并保留选址、私人户外空间与通道要求（reg 74A、86A、86B），因此 60 m² 以上的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。我们会先确认适用的规划路径、测量和管线条件，再书面约定项目范围及进度。 应核对产权及当地 heritage、neighbourhood character、design、bushfire 与 flood 控制，不能把所有 overlay 当成同一种审批结论。

固定工期为报建文书 4 周，随后施工 3 个月。约定合约范围内价格固定，施工过程中不加价。工程范围与各阶段起算日期均在签约前书面确认。签约前按地块确认审批要求；建成并取得入住许可后进入出租阶段。

申请范围、所需报告、地块控制、referral 及具体评估机构决定进度。我们不按承诺审批速度给 council 排名，应针对物业书面确认材料及各阶段日期。

400 m² 的地块已超过主要住宅分区 small second dwelling 需要 planning permit 的 300 m² 界线，但仅凭地块面积不足以证明可以获批。需核对分区条件、overlay、产权限制、设计计量（按 VC306，规划面积上限为总楼面面积 80 m²）、选址及独立的建筑要求——Building Regulations 仍将 small second dwelling 定义为不超过 60 m²，较大的设计须由 building surveyor 确认建筑审批路径。实际方案仍须现场评估。

Granny flat 的短租（Airbnb / Stayz）受所在 council 的 STR 政策约束 + 主屋的 Owner's Corporation 规则（如有）。E2ES 默认采用 Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 的长租模式，OptimaRea 全权管理。如需 STR，请在现场勘查时告知——我们会同时建模两种方案。

E2ES 在 Hampton Park / Cranbourne / Berwick 的实管数据（2026 年，≥ 90% 出租率）：34 m² studio $370–$420/wk，60 m² 双卧 $470–$540/wk。实际入住率与租金因城区与装修标准而异，我们会在现场勘查后出具书面租金。E2ES 公布的收益率数字只有业主声明的上限区间（2026 年 10 月 21 日）：rooming house 的毛租金收益率在墨尔本最高可达 13%，在昆州最高可达 15%。这是上限区间，不是预测，也不是预期结果——任何物业的实际结果取决于场地、实际租金、空置与成本。奶奶房不是 rooming house，E2ES 不会对奶奶房给出高于该区间的收益率。新州与西澳不提供该区间。

会——OptimaRea 是我们的姐妹物业管理公司（管家比例 1:50，行业平均 1:170；Tapi AI 全天候维修响应）。大部分 E2ES 客户在交付当天就把租约移交给 OptimaRea，让"建造 → 招租 → 长期管理"三段无缝衔接、合同同源。