墨尔本 granny flat —— 固定价、
端到端，$110k + GST 起。

E2ES 墨尔本固定价：30 m² studio $110,000 + GST，60 m² 双卧 $170,000 + GST，60 m² dual $200,000 + GST。自付现金约 20%（$32k–$52k）；其余 80% 走建筑贷款。现场超额条件按米计费，全部书面记录——不会"先签合同再加钱"。

大多数情况下不需要——维州 small second dwelling 新政（Amendment VC253，2023 年 12 月）下，≥ 300 m² 地块上 ≤ 60 m² 的第二住宅在多数住宅区无需 planning permit。E2ES 三套户型设计上全部 ≤ 60 m²。只需 Class 1a Building Permit，私人 surveyor 2–4 周出证。例外：Heritage Overlay（HO）、Design and Development Overlay（DDO）、Bushfire BMO BAL-29+、某些 Flood overlays。E2ES 在免费现场勘查时核查所有 overlay，签约前书面告知。

E2ES：从决定到完工 2 个月——报建约 1 个月（设计、工程、私人 surveyor 出 building permit；VC253 下多数地块无需 planning permit）+ 钢筋混凝土地坪上现场施工约 1 个月。墨尔本建商通常报 4–7 个月。交付后租客通常 2–3 周内入住，所以从决定到第一笔租金通常不到 3 个月。

Building permit 由私人 surveyor 签发而非 council，所以在 City of Casey、Greater Dandenong、Wyndham、Brimbank、Hume、Cardinia 速度稳定（2–4 周）。Overlay 密集的 council——Boroondara、Stonnington、Bayside、Glen Eira——在涉及 heritage 或 DDO referral 时较慢（8–12+ 周）。

可以——400 m² 远高于 GRZ 通常的 350 m² 下限。30 m² Compact Studio 在 400 m² 地块上很容易；60 m² 双卧与 60 m² dual 也可行，需视主屋占地与所需退界（通常侧界 1–3 m，后界 3 m）。免费现场勘查会书面确认可行性。

Granny flat 的短租（Airbnb / Stayz）受所在 council 的 STR 政策约束 + 主屋的 Owner's Corporation 规则（如有）。E2ES 默认采用 Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 的长租模式，OptimaRea 全权管理。如需 STR，请在现场勘查时告知——我们会同时建模两种方案。

E2ES 在 Hampton Park / Cranbourne / Berwick 的实管数据（2026 年，≥ 90% 出租率）：30 m² studio $370–$420/wk，60 m² 双卧 $470–$540/wk。配合 80% 建筑贷款与标准 $32k 自付，首年 cash-on-cash 回报 32–35%。

会——OptimaRea 是我们的姐妹物业管理公司（管家比例 1:50，行业平均 1:170；Tapi AI 全天候维修响应）。大部分 E2ES 客户在交付当天就把租约移交给 OptimaRea，让"建造 → 招租 → 长期管理"三段无缝衔接、合同同源。