场地评估，逐项拆解
你家后院放得下奶奶房吗？
这是我们说「可以」之前检查的每一项。
每一次 E2ES 评估都在同样的公开数据上跑同样的流程：从维州地籍取地界和 easement，从州建筑图层和现时航拍取现有主屋，然后把三个固定户型之一整体放到主屋后面、保留建筑和防火规则要求的净距，按树根保护区筛查树木，量侧通道能不能过机械，再从州高程数据读坡度。本指南公开每一个阈值、它的出处，以及在测量师取代卫星图之前它带着多大误差。
作者：Joey Don · E2ES 联合创始人兼 CEO · 核实于 2026 年 11 月 3 日，对照代码中的摆位规则与下列公开地图来源
一句话结论
奶奶房「放得下」的意思是：三个固定户型之一——10.59 × 3.24 m（34 平）、8.34 × 7.59 m（60 平）或 9.99 × 8.64 m（80 平）——能整体放在主屋前墙之后，离每条侧后围栏、easement 和棚屋 1 m（昆州地块离边界 1.5 m），离主屋 1.8 m（防火短墙朝主屋时 1 m），不碰任何结构根区，侧通道按 3.0 m 机械通道分级，地块高差分档报告，且没有排除该路径的已绘 overlay。每个卫星距离在测量前都带约 ±1 m 误差，所以险些放下会报成数字——「屋后进深差 0.4 m」——而不是结论。核查地址，在你的地块上跑一遍。
谁来建、多少钱、要多久
谁来建，下一步做什么
E2ES 在 Melbourne、Geelong、Ballarat、Bendigo 建造奶奶房，按维多利亚州含 GST 固定价——$121,000（34 平）、$170,500（60 平，两房或三房）、$218,900（80 平）——一口价全包，工期为文书报建 4 周，然后建造 3 个月。77 套已完工并已出租的 E2ES 住宅分布于 21 个区，连同周租金标注在 /our-builds 地图上（维州 74 套，昆州 3 套；数据更新于 2026-08-27）。
下一步：核查地址、对比户型图，或预约免费现场评估。
价格表更新于 2026-10-17 · 建造商信息复核于 2026-11-03
评估的起点：产权、easement、主屋轮廓
第一批输入不是我们的。地块边界和 easement 来自 Vicmap 地籍（Land Use Victoria，CC BY 4.0），即州政府的地块几何记录；再订购 plan of subdivision 和产权证核对，因为一条在产权上、却没进地图的 easement 同样约束土地。easement 查询结果为空，我们只当作「数据里没查到」，绝不当作产权干净。
现有主屋按以下顺序取最好的来源：有州测绘建筑轮廓就用它，否则用开放建筑轮廓数据，并且都对照现时航拍——从航拍检测出屋顶外缘，屋檐向内缩约 0.45 m 估出墙线。只有开放数据可用时，我们实测过它和影像偏 1.4–3.4 m，所以轮廓按屋顶重画并标注「近似」。
影像本身有已知误差。卫星瓦片只在有州测绘轮廓锚定的地方按地籍配准；其他地方整张图可能相对产权边界随机偏约 ±1 m。2026 年 10 月 3 日我们自己用 120 块地的中介俯拍照片核对，侧通道测量平均准确（平均差 +0.03 m），但标准差 1.12 m。所以评估图上的每一个距离都是初筛数字，决定施工的是测量师的放线，不是地图。
三个固定户型，整体放置——不拉伸、不镜像
我们不是画一团色块问「这里能不能盖房」，而是把三个真实户型之一按建成外尺寸放进去，报告这个户型在所有净距保留的前提下放不放得下。户型可以任意角度旋转以适应院子，但从不拉伸、重排或镜像——地图上放得下的，就是到场的那栋。
院子允许时每个户型试两种开门方向：方案 A 入户门朝主屋，方案 B 入户门朝车道一侧。我们还会在主屋和奶奶房正中间画一道 1.8 m 高的围栏、车道端留 1 m 门洞，因为独立租约需要独立的院子。这些都不是规划规则，是大多数业主最后会要求的配置。
下面的尺寸是已公布图纸的外轮廓矩形；户型图目录上的图纸面积是各张图纸标注的面积——两者都不是 Clause 73.03 意义上的法定楼面面积。
净距：离围栏、easement、棚屋 1 m；离主屋 1.8 m
摆位引擎执行的净距，就是日后建筑和防火规则会要求的净距，所以通过初筛的位置通常是测量师能接着用的位置。奶奶房位于现有主屋前墙之后，离每条侧界和后界至少 1 m（量到围栏）、离任何 easement 至少 1 m、离航拍检测出的任何棚屋或构筑物至少 1 m。昆州地块上，地图规划器按 QDC MP 1.2 适用 1.5 m 侧后退界，而不是 1 m。
离主屋默认 1.8 m，即 National Construction Code 对同一地块上 Class 1 建筑之间的间距。我们的标准模块自带一面防火短墙——34 平住宅的 3.24 m 端墙、60 平住宅的短边——当这一面朝向主屋时 1 m 即可，引擎知道这一点。长边必须朝主屋时保持 1.8 m。
若现有棚屋在场时放不下，引擎会先按「拆掉棚屋」再试，再按「拆棚加清树」试，并报告用到了哪一种。「拆掉棚屋后放得下」的结果在图上用不同颜色画、在卡片上用文字说明，不会被当成干净的放得下。
树：树根保护区三档，不靠猜
树是地图和现场之间最容易变的一项，所以初筛不假装知道得更多。航拍检测估计每棵树的树冠，再按 AS 4970:2025 的方式推算 structural root zone（结构根区）和 nominated root zone（名义根区）。任何侵入结构根区的位置被拒绝。侵入名义根区 ≤ 10% 视为轻微；10%–20% 返回有条件结果，依赖之前需要树木师复核；> 20% 位置被拒绝。
树能不能砍是初筛回答不了的另一个问题：Vegetation Protection Overlay、Significant Landscape Overlay 或地方树木法可能要求许可，评估在存在 overlay 时写明这一点，而不是假设树可以砍。
运得进去：3 m 通道，以及侧面窄意味着什么
院子里放得下的奶奶房还得能到院子里。初筛每 0.5 m 量一次主屋墙到围栏的最宽侧通道并分级：≥ 3.0 m 是运输和场地机械需要的通道，标绿；只够人走的 0.9 m 对机械标红；两者之间是黄色，取决于路上有什么、以及从街上或邻居那边有没有吊车站位。这条通道也是所有管线接驳的走向。
因为通道是最受 ±1 m 影像误差影响的测量，初筛对它刻意保守。量到 2.6–3.0 m 的通道报告为「需现场核实」，不算过也不算不过；有第二条临街面的转角地报告为有替代通道；若存在中介的地块俯拍照片，我们也在照片里量一次通道，但只用它来降级结果，从不用来升级。
坡度：分档读，从不用来拒绝
地块高差从州高程数据读取——有数值地形模型用模型，没有用等高线——并按档报告而不是给结论。地块内高差 ≤ 1 m 视为平地。1–2 m、2–3 m、> 3 m 如实报告，因为每一档改变的是地坪、排水和进场路径的造价，不是项目是否可行。高程数据读不可靠时，评估写「地形未确认」，不假设平地。
侧通道上，初筛另外标记陡于 1:14 的坡度——这是 Building Regulations 通道的坡度上限（reg 86B）——到了这个坡度，无障碍通道和机械通道都需要设计处理。
Overlay 与规划路径：查过，不假设
分区和 overlay 从 Vicmap 规划图层按地块读取，在边界内部采样，这样邻居贴着围栏的 overlay 不会算到你头上。Clause 73.03 和各分区用途表里的 small second dwelling 路径总结在我们的维州规则指南；初筛报告该分区是否适用这条路径，并逐个列出地块上的 overlay 及其影响，从「无规划触发」到「可能附加条件」到「需要许可」和「通常排除」。例如 Floodway Overlay 视为排除；Vegetation Protection Overlay 是砍树的条件，不是对住宅的条件。
初筛读不了的是产权：restrictive covenant（限制性契约）或 Section 173 agreement 可以让一块通过所有地图测试的地建不了第二套住宅，所以产权层面指南和本页并列，也所以在花设计费之前先订购文件。
结果意味着什么，不意味着什么
评估说某个户型放得下，意思是：在州地籍、检测出的主屋和现时影像上，这个户型按建成尺寸可以放在主屋后面、保留上述净距、树木按所述筛查、通道和坡度按所述报告、且没有排除该路径的 overlay。它不意味着位置已测量、easement 权益方已同意、树木师已签字、covenant 已读过、建筑许可会签发。每一项都是结果上点名的下一步，随后的书面方案给它们报价。
评估说放不下，会说哪一个净距没保住、差多少——「屋后进深差 0.4 m」「侧通道 2.55 m，需 3.0 m」——因为卫星图上的险些放下，正是现场踏勘能解决的情况。我们宁可告诉你数字，而不只是结论。
一手来源链接
- Vicmap — Victorian spatial data catalogue (Land Use Victoria)The state cadastre the assessment reads for lot boundaries, easements and planning layers; CC BY 4.0.
- Building Regulations 2018 (Vic), authorised version 031Reg 74A (behind the front wall of the existing dwelling); reg 79 and Table 79 (side and rear setback 1 m for walls up to 3.6 m); reg 86B (access path at least 1 m wide, gradient no steeper than 1:14).
- NCC 2022 Volume Two H3D3; Housing Provisions Part 9.2 — fire separation of external wallsA Class 1a wall within 1.8 m of another dwelling on the lot needs fire-resisting construction — the reason for the 1.8 m default and the 1 m fire-rated short face.
- Water Act 1989 (Vic) s 148 — structures over works and easementsNo structure over a water authority easement or within 1 m laterally of its works (5 m for Melbourne Water) without consent — the 1 m easement clearance.
- Melbourne Water — apply to build near an asset or easementConsent process for building over or within 5 m of Melbourne Water easements or underground assets.
- Victoria Planning Provisions — ordinance (Clause 54 Standard A2-8, Clause 73.03)The "behind the front wall" siting standard the planner mirrors, and the small second dwelling definition summarised on the planning update page.
- Queensland Development Code MP 1.2 (lots 450 m² and over)The 1.5 m side and rear setback for walls up to 4.5 m mean height that the map planner applies on a Queensland lot.
- Standards Australia — AS 4970:2025 Protection of trees on development sitesThe structural root zone and tree protection zone method the tree screen follows.
- E2ES — Australian granny flat rules dataset (CC BY 4.0)The siting rows (reg 74A, 79, 76, 77, 86A, 86B) and overlay effects the assessment applies, as machine-readable JSON.
常见问题
取决于四个距离，评估全部会量：60 平住宅是 8.34 × 7.59 m 的矩形，必须在主屋前墙之后，离每条侧后围栏和任何 easement、棚屋至少 1 m，离主屋 1.8 m（防火短墙朝主屋时 1 m）。户型旋转找位置，但从不缩小。按我们见过的大多数院子，主屋后面约 10 m 进深且没有 easement 挡路，是宽裕放得下的起点；有差距时结果会告诉你确切差多少。
我们把每个户型放在离侧界和后界至少 1 m 处，量到围栏线，与 Building Regulations 2018（reg 79）对地块上 ≤ 3.6 m 高的墙适用的 1 m 侧后退界一致；昆州地块上地图规划器用 1.5 m（QDC MP 1.2）。测量师在现场确认边界——卫星图可能偏约 ±1 m——所以在屏幕上刚好过 1 m 的位置报告为需现场核实。
没有 easement 权益方同意不行，而且对可居住建筑，这个同意比棚屋更难拿。初筛让户型离任何已绘 easement 至少 1 m 并标注距离；唯一放得下的位置要压 easement 时，它会明说而不是假设同意。避开 easement 带重新选位通常是实际的答案。
航拍检测估计每棵树的根区：任何侵入结构根区的位置被拒绝；名义根区 ≤ 10% 视为轻微，10%–20% 需树木师复核后才能依赖该位置，> 20% 被拒绝。树能不能砍是另一个规划问题——Vegetation Protection Overlay 或地方法规可能要求许可——评估会标记这一点，而不是假设树可以砍。
对运输和场地机械，主屋墙到围栏 3.0 m 净宽是绿色结果；0.9 m 够人走但机械过不去。2.6–3.0 m 落在影像误差带内，报告为需现场核实。有第二条临街面的转角地、或街上的吊车站位，可以改变答案，结果会说明两者何时适用。
够初筛，不够施工。影像只在有州测绘主屋轮廓锚定处按产权边界配准；其他地方可能随机偏约 ±1 m。2026 年 10 月 3 日我们自己用 120 块地的俯拍照片核对，侧通道测量平均与照片差 0.03 m 以内，但标准差 1.12 m。浇筑任何东西之前，测量师的放线取代地图上的每一个距离。
坡度分档报告，不用来拒绝：地块内高差 ≤ 1 m 视为平地；1–2 m、2–3 m、> 3 m 如实报告，以便地坪、排水和进场在方案里报价。侧通道陡于 1:14 单独标记。高程数据读不出时评估会说明，而不是假设平地。
不等于。它意味着户型按建成尺寸可以放在地图上的地块里、净距保留、没有排除该路径的已绘 overlay。测量、easement 同意、树木师签字、产权上的 covenant 和建筑许可都是结果上点名的下一步，书面方案给它们报价。维州 small second dwelling 的现行规划规则总结在 /zh/small-second-dwelling-victoria。
延伸阅读
现在就核查地址
维州地址即时筛查——分区、overlay 与地块面积；VIC、QLD、NSW、WA 地址可申请场地可行性报告。
地图规划器 —— VIC + QLD
真实地块、easement 与可建范围；把 30 或 60 m² 单元拖到位，自动套用 1 m（维州）或 1.5 m（昆州）退界。
三个户型的图纸
七张已提供图纸、图纸面积与各州含 GST 价格。
Easement 与 covenant
地图读不到的产权核查：build-over 同意、restrictive covenant、Section 173 协议。
维州 small second dwelling 规则
现行 80 m² 规划定义（VC306）、地块与分区条件、building permit 提示。
重要信息
本评估是对公开地图和现时影像的自动初筛。它不含现场测量、不含产权查册（除非另行订购）、不含工程或树木师检查、不含任何批文，也不对可建性、审批或造价作任何保证。距离在测量确认前带约 ±1 m 的误差。某块地、某条 easement、某棵树或某项 covenant 是否允许第二套住宅，取决于初筛读不到的文件和现场条件；本页内容不构成规划、建筑或法律意见。
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