昆州规则，逐条讲透
昆州奶奶房法规 —
审批、面积与租赁法完整指南。
2022 年 9 月 26 日，昆州修订 Planning Regulation（规划条例），全州每一个 council 辖区内的 secondary dwelling（第二住宅，即奶奶房）都可以出租给任何人——无论与你是否有亲属关系。本指南讲清什么算 secondary dwelling、你真正需要哪些审批、Brisbane / Moreton Bay / Logan / Gold Coast 各自的面积上限，以及靠它产生租金收入的租赁法路径——所有内容以昆州政府来源为准（核实于 2026 年 8 月）。
作者：Joey Don · E2ES 联合创始人兼 CEO
2022 年 9 月 26 日改了什么——全州可租给任何人
2022 年 9 月之前，昆州大多数规划方案只允许 secondary dwelling 由与主屋同一 household（家庭户）的成员居住——通常是年迈父母或成年子女。把它租给无关租客，在规划意义上属于另一种（通常无法获批的）用途。
2022 年 9 月 26 日，昆州政府修订 Planning Regulation 2017（规划条例），在全州范围取消了这一限制。用政府自己的话说，改革的逻辑是：住户之间的关系"不应作为土地使用规划评估的考量因素"。实际效果：任何 secondary dwelling 现在都可以租给任何人——家人、朋友、或素不相识的市场租客——不论你在哪个 council。
有两件事没有变，而这正是网上大多数摘要写错的地方。第一，建造 secondary dwelling 的审批要求原封未动：building approval（建筑审批）仍然必须办，且视 council 和分区，可能还需要 planning（development）approval（规划开发审批）。第二，一旦出租，昆州租赁法全面适用——押金、租约、最低住房标准。这两点下文详细展开，因为把它们做对，才是把后院建筑变成一份持久第二收入的关键。
什么算 secondary dwelling——以及它和 dual occupancy 的区别
在昆州规划语言里，奶奶房叫 "secondary dwelling"（第二住宅）：与主屋同在一个地块上、设施自足、与主屋配合使用且从属于主屋的住宅。它与主屋共用地块和产权，可以是独立后院建筑、与主屋相连、或建在车库之上。因为它属于 "dwelling house"（独立住宅）用途的一部分，适用的是独栋住宅尺度的规则，而不是多单元开发的规则。
"Dual occupancy"（双拼/duplex）在法律上是另一回事：一个地块上两栋相互独立的住宅，作为一种独立用途存在，互不从属。Dual occupancy 按自己的一套规划规则评估——Queensland Development Code（昆州开发规范）为它单设了选址标准（MP 1.3，而独栋住宅及其 secondary dwelling 适用 MP 1.1/1.2）——且在大多数分区需要提交 development application（开发申请），很多情况下还有邻居公示和更长的周期。作为交换，部分规划方案允许 dual occupancy 分割或单独产权，而 secondary dwelling 永远不行。
选哪条路取决于目标，不是规则本身。如果你想在现有产权上叠加一份合规的第二收入、审批负担最轻，secondary dwelling 是直接路径。如果终局是两栋完全独立、各自产权的住宅，那是 dual occupancy 项目——步骤更多的规划路径，由我们为你评估范围并全程代办，而不是让你独自摸索。
你真正需要的审批——规划侧
Secondary dwelling 是否需要 planning（development）approval，取决于你所在 council 的规划方案和分区。好消息是：在东南昆州大多数低密度和一般住宅分区，只要 secondary dwelling 不超出规划方案的各项限制——面积上限、与主屋的距离、覆盖率、退界——它就是 "accepted development"（认可开发）：不用提交 development application、没有邻居公示、也没有 council 规划费用，直接进入 building approval 环节。
超出某项限制——比上限大、离主屋比允许的远、或地块带有洪水、山火（bushfire hazard）、风貌（character）等 overlay（规划覆盖层）——项目不会就此终止，只是转入 development approval 路径，由 council 按个案评估。Acreage（大地块）和乡村地块也常落在这一类。这条路径对我们是常规业务：我们准备申请、对接 council，并在现场评估后书面确认你的时间安排，而不是拍脑袋猜。
昆州政府也在逐步统一这些规则：secondary dwelling 的州级规范草案（draft State Code）已于 2024 年 9 月 30 日至 11 月 12 日公开征询，覆盖独栋住宅和 secondary dwelling 的全州 Queensland Housing Code 正在分阶段落地。但在你的 council 正式采纳新标准之前，其现行规划方案仍是有效判据——所以我们在你做任何决定之前，按你地块所在的现行方案逐项书面核查。
你真正需要的审批——building approval，任何情况都要
昆州每一栋新建 secondary dwelling 开工前都必须取得 building approval（建筑审批）——2022 年的租赁改革没有触及这一点，没有例外。审批由 building certifier（建筑审查师，几乎都走私人 certifier 这条快车道）依据 National Construction Code（国家建筑规范）签发：奶奶房属于 Class 1a 住宅，与独立住宅同级，结构、防水、节能和安全要求完全一致。
选址——边界退距、高度、覆盖率——依据 Queensland Development Code 评估：地块小于 450 m² 适用 MP 1.1，450 m² 及以上适用 MP 1.2，除非你的 council 规划方案另行设定了替代标准（不少 council 有）。若拟建位置不满足 acceptable solution（认可方案），certifier 可将选址变更转交 council 裁量——这也是为什么建筑在地块上的摆位要在现场评估阶段敲定，而不是签约之后。
给排水（plumbing and drainage）审批由 council 并行办理，水、污水和电力接驳点在设计阶段一并确认。在 accepted development 地块上，整套审批以私人 certifier 的速度推进——通常以周计，具体日期在现场评估后书面确认。在带 overlay 或乡村地块上，则先走 development approval：permit 路径，时间在现场评估后书面确认。
逐个 council 看——东南昆州的面积上限与选址
州定框架，council 定数字。下面四套规划方案覆盖了我们评估的绝大多数东南昆州地块。这些数字是我们 2026 年 8 月核实的方案现状——council 会修订方案，真正作数的是我们在现场评估时为你的地块书面确认的那一个。
Brisbane（Brisbane City Plan 2014）：大多数住宅分区内 secondary dwelling 总建筑面积（GFA）上限 80 m²（乡村用地可至 100 m²），须位于主屋 20 米范围内，全部建筑物合计覆盖率一般不超过地块的 50%。在这些限制内按独栋住宅的一部分评估——即 accepted development 快车道。
Moreton Bay：Better Housing Amendment（2024 年 10 月 30 日生效）引入了与地块面积挂钩的分级上限——450–800 m² 地块 GFA 上限 45 m²，800 m² 以上地块 55 m²，乡村及乡村住宅分区可至 100 m²。一般住宅分区内 secondary dwelling 须位于主屋 10 米范围内（乡村分区 50 米）。
Logan：住宅分区内，1,000 m² 以下地块上限 70 m²，更大地块可至 100 m²。Logan 还有一条本地独有的第二路径——"auxiliary unit"（辅助单元，地块最小 450 m²，最多两间卧室），早于州级改革存在，有自己的规则和基础设施费处理方式。你的地块适合哪条路径，是我们书面评估的一部分。
Gold Coast：住宅分区 GFA 上限 80 m²，乡村住宅分区 90 m²，最多两间卧室；council 可按个案考虑更大方案（约至 120 m²），但超过 80 m² 会触发基础设施费。和所有地方一样，超出上限不等于项目终止——只是审批路径改变，而我们会在你花任何钱之前告诉你走的是哪条路。
租赁法之一——整租奶奶房（最直接的路径）
把整栋 secondary dwelling 租给一位租客（或一组共同租客）是最简单、最直接的合法配置，且自 2022 年 9 月 26 日起在昆州每一个 council 辖区都行得通。租约落在 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008（住宅租赁与合租住宿法）下的 general tenancy（一般租赁）：书面租约（Form 18a）、押金交存 Residential Tenancies Authority（RTA，住宅租赁管理局）——不由你保管——租金、进入、维修、退租规则与任何独立屋或公寓完全相同。
昆州最低住房标准（minimum housing standards）适用于该住宅——防风雨且结构完好、门锁可用、无虫害/潮湿/霉变问题、给排水正常、隐私遮挡、炊事与备餐设施可用。该标准 2023 年 9 月 1 日起适用于新租约，2024 年 9 月 1 日起覆盖全部租约。一栋新建、经 building approval 的 Class 1a 建筑在竣工时天然达标——这是新建而非改造旧棚屋的隐性优势之一。
这就是"一地两收入"在直接路径上的样子：主屋签一份 general tenancy 租约，secondary dwelling 签第二份 general tenancy 租约——两户人家、两份租约，全部在该法框架之内。不需要任何特殊牌照、不需要注册、不触发 rooming accommodation 机制。这也是我们默认按此设计的配置。
租赁法之二——分房出租，以及 rooming accommodation 的触发线在哪里
昆州也允许按房间出租——对一栋两卧 secondary dwelling 而言，这是可操作的配置，前提是清楚法律的界线在哪里。分房出租可能触发两套不同的制度，且两条线都有明确的数字门槛。
第一条线——RTRA Act 的 rooming accommodation（合租住宿）条款（第 15 条）：住户租的是房间、共用厨房或卫浴等设施时，该安排属于 rooming accommodation，须使用 rooming agreement（合租住宿协议，Form R18）及其配套权利义务，而非 general tenancy。对自住业主有一条重要豁免：业主本人住在物业内且出租不超过三个房间的，整个安排完全不在该法覆盖范围内；从第四个出租房间起，rooming accommodation 条款开始适用。
第二条线——Residential Services (Accreditation) Act 2002（住宿服务认证法）：一旦你向四名或以上、各自单独付租、共用设施的住户提供住宿，你就在经营须注册的 "residential service"（住宿服务）——向州监管机构注册并取得 accreditation（认证）成为强制要求，无证经营有高额罚则。这条线区分的正是"租出去几个房间"与"经营 boarding house（寄宿公寓）"。
把这两条线套在一栋两卧 secondary dwelling 上，结论是从容的：两名住户租两个房间，同时低于两条门槛——不需要 residential service 注册，用对协议类型即是一套干净、有据可查的安排。我们会和你一起把结构搭好（协议类型、押金交存、标准清单），让文书从第一天就与配置匹配。如果你的目标更大——全物业三个、四个或更多单独出租的房间——那也不是死路：那是一个带注册步骤的 rooming accommodation / residential service 合规项目，我们可以在你决定之前先为你评估范围。
一个地块、两份收入——合规菜单
把规划一章和租赁一章合在一起，昆州给业主留了三条从单一地块获得多于一份收入的正规路线。三条路线文书不同，且都是我们替你搭好、而不是丢给你自己摸索的。
路线一——直接路径：主屋签一份 general tenancy 出租，secondary dwelling 签第二份 general tenancy 出租。两份租约、两笔押金交存 RTA、无需牌照、无需注册，2022 年 9 月 26 日起在每个 council 辖区有效。这是我们两卧户型的默认配置。
路线二——奶奶房内部分房出租：两卧 secondary dwelling 租给两名住户，用对协议类型、保持在上文的法定门槛之内。直接、有据可查、且可逆——你随时可以并回整租一份租约。
路线三——dual 布局与 dual occupancy 配置：两个自足居住单元的平面方案，或两栋完全独立住宅的完整 dual occupancy。这些设计确实有吸引力，而在昆州它们走的是自己的规划路径——因此我们以 "subject to a planning pathway we manage for you"（以我们为你代办的规划路径为前提）的方式提供：审批路线与时间在现场评估后书面确认，而不是事先许诺。
Overlay、acreage 与乡村地块——现场评估要回答的问题
昆州咨询中相当一部分来自 acreage（大地块）和乡村住宅业主——地方绰绰有余，往往也是第二住宅最有理由的场景。那里的规则在面积上更友好（上文各方案的乡村上限为 90–100 m²），在流程上更严格：乡村分区和受 overlay 影响的土地，正是 development approval、山火（bushfire hazard）和洪水图层最常进入视野的地方。
这些都不是止步的理由，而是把顺序排对的理由。山火易发地意味着建筑按要求的 bushfire attack level（山火袭击等级）设计；洪水图层意味着地坪标高和摆位回应图层数据；风貌与遗产 overlay 影响材料与位置。每一项都是已知、可解的设计输入——它们改变的是审批路径和时间线，这正是我们对 overlay 和乡村地块只讲一条规则的原因：permit 路径，时间在现场评估后书面确认。
现场评估本身免费，并给出书面答案：你的分区、你的 overlay、你所在 council 的面积上限、适用哪条审批路径、顺序长什么样。在花任何钱之前，你就知道自己站在哪里。
资料来源与本指南时效
本指南于 2026 年 8 月 5 日对照下列昆州政府来源核实。规划方案会修订、州级规范正在分阶段推出，动工前务必确认你具体地块的最新规定——E2ES 在免费现场评估时替你完成这项核查，并出具书面结论。
一手来源链接
- Planning Queensland — Changes to secondary dwellings26 September 2022 Planning Regulation 2017 change: secondary dwellings may be rented to non-household members, state-wide.
- RTA Queensland — Changes to renting granny flats explainedResidential Tenancies Authority guidance on the 2022 change and which tenancy agreement applies.
- Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (Qld)The Act covering general tenancies and rooming accommodation, including the s 15 rooming accommodation definition.
- RTA Queensland — Rooming accommodation coverage fact sheetWhen room-by-room renting is covered by the rooming accommodation provisions (owner-occupier ≤ 3 rooms exemption; 4+ rooms covered).
- Residential Services (Accreditation) Act 2002 (Qld)Registration + accreditation regime for residential services (4 or more residents renting individually with shared facilities).
- Business Queensland — Definition of a residential servicePlain-language government statement of the 4-or-more-residents registration threshold.
- Queensland Development Code MP 1.1 (lots under 450 m²)Design and siting standard for single detached housing — applies to a dwelling house including a secondary dwelling.
- Queensland Development Code MP 1.2 (lots 450 m² and over)Design and siting standard for single detached housing on larger lots.
- Queensland Development Code MP 1.3 (duplex housing)The separate siting standard that applies to dual occupancy / duplex housing — the boundary line between a secondary dwelling and a dual occupancy.
- Draft State Code for a Dwelling House that is a Secondary DwellingState-wide siting/design code for secondary dwellings, consulted 30 September – 12 November 2024.
- Brisbane City Plan 2014 (ePlan)Dwelling house code — secondary dwelling up to 80 m² GFA (100 m² rural), within 20 m of the primary dwelling.
- Logan City Council — Domestic housing fact sheetSecondary dwelling vs auxiliary unit definitions and size limits in the Logan Planning Scheme.
- City of Moreton Bay — planning schemeBetter Housing Amendment (30 October 2024): tiered secondary dwelling GFA caps of 45 m² / 55 m² / 100 m².
常见问题
可以。自 2022 年 9 月 26 日昆州政府修订 Planning Regulation 2017 起，secondary dwelling（第二住宅，即奶奶房）在全州每一个 council 辖区都可以租给任何人——无论与你是否有亲属关系。租赁须遵守昆州租赁法：书面租约、押金交存 RTA、满足最低住房标准。建造所需的审批要求未因本次改革改变。
Building approval（建筑审批）任何情况都需要——由 building certifier 依据 National Construction Code 签发（奶奶房属 Class 1a 住宅），选址按 QDC MP 1.1（地块小于 450 m²）或 MP 1.2（450 m² 及以上）评估（council 方案另有规定的除外），另有 council 的 plumbing approval（给排水审批）。Planning（development）approval 取决于 council 和分区：大多数住宅分区内、符合方案限制的 secondary dwelling 属 accepted development，无需 development application；超出上限或遇到 overlay 则转入由我们代办的 development approval 路径，时间在现场评估后书面确认。
取决于你所在的 council。按现行方案核实：Brisbane 大多数住宅分区 GFA 上限 80 m²（乡村 100 m²，须在主屋 20 米内）；Moreton Bay 450–800 m² 地块 45 m²、800 m² 以上 55 m²、乡村分区可至 100 m²（2024 年 10 月 30 日 Better Housing Amendment 起）；Logan 住宅分区 1,000 m² 以下地块 70 m²、更大地块 100 m²；Gold Coast 住宅分区 80 m²（乡村住宅 90 m²，最多两卧）。超出上限只是改变审批路径而非项目终止——我们在免费现场评估时书面确认你所在 council 的现行数字。
Secondary dwelling 设施自足但从属于主屋，与主屋同地块、同产权——按独栋住宅的一部分评估（QDC MP 1.1/1.2），且永远不能单独产权。Dual occupancy（双拼）是一个地块上两栋相互独立的住宅，作为独立用途存在，有自己的选址标准（QDC MP 1.3），多数分区需要 development application——作为交换，部分规划方案允许分割或独立产权。2022 年 9 月 26 日起两者都可以租给非家庭成员。如果你的终局是独立产权，dual occupancy 就是那条路径——由我们为你评估并代办。
依据 Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 第 15 条，住户租的是房间并共用厨房或卫浴等设施时，该安排属于 rooming accommodation（合租住宿），须使用 rooming agreement（Form R18）而非 general tenancy。有一条自住业主豁免：业主住在物业内且出租不超过三个房间的，整个安排不受该法覆盖；从第四个出租房间起适用 rooming 条款。两卧奶奶房住两名住户，只要用对协议类型，稳稳处于门槛之下。
只有超过明确门槛才需要。依据 Residential Services (Accreditation) Act 2002，向四名或以上、各自单独付租、共用设施的住户提供住宿即构成须注册的 residential service——注册与 accreditation（认证）为强制要求，无证经营有高额罚则。整租一栋奶奶房一份租约、或两卧奶奶房住两名住户，都在这条线之下。若你确实想做到 boarding house 规模，那是一个带注册步骤的合规项目，我们可以先为你评估范围。
整租给一位租客或一组共同租客：general tenancy agreement（RTA Form 18a），押金交存 Residential Tenancies Authority——与整租独立屋的文书完全相同。分房出租且触发 rooming accommodation 条款时：rooming accommodation agreement（Form R18）。昆州最低住房标准适用于全部租约（2023 年 9 月 1 日至 2024 年 9 月 1 日分阶段生效）——新建、经 building approval 的 Class 1a 建筑竣工即达标。
可以——有三条合规路线。最直接的：主屋签一份 general tenancy、secondary dwelling 签第二份 general tenancy——两份租约、两笔 RTA 押金、无需牌照或注册，2022 年 9 月 26 日起在每个 council 辖区有效。第二条：两卧奶奶房分房租给两名住户，处于法定门槛之内并用对协议类型。第三条：dual 布局或 dual occupancy 设计——以我们为你代办的规划路径为前提提供，路线与时间在现场评估后书面确认。
我们的昆州现场评估以东南昆州为主——Brisbane、Moreton Bay、Logan、Gold Coast 四个 council 辖区——本指南追踪的正是这四套方案的现行数字；相邻的东南昆州 council 也可按需评估。每个项目都从同一份免费书面现场评估开始：你地块的分区、overlay、面积上限、审批路径与推进顺序。
取决于你的地块在哪条路径上。在 accepted development 地块上——符合 council 的面积与选址限制、无拦路 overlay——完全不需要 development application，整套审批以私人 certifier 的速度推进，通常以周计，具体日期在现场评估后书面确认。在受 overlay 影响、acreage 或乡村地块上，则先走 development approval：permit 路径，时间在现场评估后书面确认。无论哪条路，你都会在做决定之前拿到书面答案。
重要提示
本指南汇总的是截至 2026 年 8 月 5 日公开的 planning（规划）与租赁法规，并附一手来源链接。E2ES 是建造商，不是律师事务所、planning consultant（规划顾问）或持牌过户师——本页内容不构成法律意见，也不能替代针对你具体地块的专业建议。Planning scheme、council 政策与租赁法规会变动，具体如何适用取决于你的 zone（区划）、overlay（覆盖区）、产权与现有建筑。在投入资金之前，请向 council 或合资格顾问核实当前规定。若由我们代办审批，适用的路径与要求会在签约前书面列明。
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