以每宗交易为比较单位
每宗成交单独一行，记录物业身份、合同日期、价格与当时描述的资产。后续开发和出租放在之后的记录中。同一地址的历史，可能依次是买地、施工项目和建成运营物业。
把这些事件合并成一条“现有物业”记录，会让低价买地看起来像低价建成 rooming house，也可能把投入大量新建成本后的售价变化误当作同一资产的自然涨价。时间线能避免两种错误。
阅读对应那宗出售的广告
核对出售活动实际提供的是运营物业、可重建旧房、空地，还是附图纸或许可的地块。保存支持分类的原文与广告日期。拟议房间数不证明当时已经存在这些房间。
图片也需要日期与上下文。当前照片或街景可能展示后来的建筑，价格却属于早先交易。出售资料不完整时，应把“成交时产品”标为待核实，而不是用当前外观代答。
运营证据不要倒推到过去
按日期整理出租资料、可用登记信息及其他运营相关记录。物业记录与经营者牌照查询应分开；CAV 的经营者登记册是不同用途的独立来源。
后来的证据能补充物业历史，却不能单独证明早先交易出售的是建成资产。研究规则可能为滞后证据设定时间窗口；这是分析选择，既可能排除买地成交，也可能漏掉真实建成成交。
保留不确定与被排除案例
分类可采用“成交时已建成”“开发前成交”和“待核实”。保存排除理由，方便复核者质疑。资料缺失与已确认不符合，不应使用相同标签。
新证据改变分类时，记录来源并更新样本量。透明的小样本，优于悄悄混入土地或未核实物业的大样本。结果应说明代表哪种资产形态。
把可比样本带回交付范围
对照所选建成资产与拟建项目的房间、设施、建筑状态和运营准备。附获批图纸的出售，与可以使用的物业处在不同风险阶段，不能回答同一个成品价值问题。
市场比较与本项目规划、建筑及运营要求分开。Rooming house 最低标准属于独立核查。成交价、登记条目或漂亮广告，都不能认证准备建设的设计。
下一次沟通需要带上的资料
- 每宗成交单独记录，包含资产描述日期与价格来源。
- 分别列收购、开发与运营时间线。
- 保存已建成、开发前和待核实分类的理由。
- 核对所选可比产品与拟交付范围。
业主常问的问题
今天的 rooming house 租金能解释以前的土地成交吗？
它说明后来的运营状况。使用早先成交作为建成可比之前，应确认当时实际存在并出售的是什么。
图纸和许可足以认定是建成 rooming house 成交吗？
它们描述开发条件，不一定代表建成运营资产。应核对同期出售与运营证据，资料缺失时保留不确定。